A prática mostra que comprar imóveis na Alemanha é um investimento lucrativo. Independentemente do propósito de fechar um negócio - para sua própria residência ou como um investimento no futuro - o aumento constante dos preços dos imóveis na Alemanha o ajudará a compensar os custos rapidamente. Nessa situação, as hipotecas na Alemanha em 2021 são atraentes não apenas para os cidadãos alemães, mas também para os estrangeiros, incluindo os russos. As taxas de juros das hipotecas na Alemanha estão agora entre as mais baixas da história dos empréstimos imobiliários no país, e isso ocorre com uma demanda cada vez maior por habitação.
Imóveis na Alemanha e hipotecas
A demanda por imóveis na Alemanha excede a oferta. No mercado, é quase impossível encontrar novos prédios em empreendimentos concluídos. Entre as ofertas são dominadas por apartamentos em edifícios, cuja construção está prevista ou será concluída em 2-3 anos (compra fora do plano).
A propagação dos preços dos imóveis na Alemanha é grande: eles crescem na direção de leste para oeste do país. A habitação mais cara da Baviera, Munique: a partir de 4 mil euros por metro quadrado. O custo do espaço de vida em novos edifícios em Berlim começa em 2.500 euros por metro quadrado. Os preços dos imóveis de habitação secundária começam em 1500 euros.
O aumento anual dos preços e taxas de aluguel de imóveis na Alemanha varia de 4 a 6 e de 2 a 3%, respectivamente, dependendo do estado federal.
A compra de habitação ou instalações comerciais requer uma quantia bastante substancial. Os bancos alemães estão dispostos a oferecer um empréstimo hipotecário não só aos cidadãos da Alemanha, mas também aos não residentes no país: o valor total para a compra de um imóvel já construído ou em várias tranches - no caso de aquisição de um edifício inacabado, conforme está sendo construído.
As taxas de juros das hipotecas na Alemanha estão entre as mais baixas da Europa - de 0,8 a 2% para cidadãos alemães, de 3 a 5% para estrangeiros.
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Hipotecas para estrangeiros: condições, termos e taxas
Os cidadãos estrangeiros têm a oportunidade de contrair empréstimos e comprar um apartamento hipotecário na Alemanha.
Descubra como conseguir um empréstimo na Alemanha em 2021.
Os bancos alemães vão ao encontro dos clientes do estrangeiro, tanto pessoas singulares como colectivas, sobretudo se o valor da transação ultrapassar os 100 mil euros.
As condições de crédito podem ser específicas para cada cliente. O acordo leva em consideração uma série de fatores: a solvência do comprador, o valor do sinal, o histórico de crédito do cliente, o estado e a localização do apartamento.
A primeira hipoteca para um cidadão estrangeiro na Alemanha é mais difícil de obter do que as subsequentes. Ao se cadastrar, você deve pagar de 40 a 50% do custo total.
Se o cliente quiser aumentar o valor, o banco, via de regra, cumpre na metade e a taxa de juros neste caso será reduzida. Com os registros posteriores da hipoteca, o pagamento da entrada pode não ser mais exigido ou ser não superior a 20% do valor total do imóvel.
Entre outras condições dos bancos alemães ao cliente, as mais comuns são:
- a presença de mais de dois anos de uma conta aberta em um banco na Alemanha, para a qual o cliente regularmente depositava fundos;
- idade do cliente - de 21 a 65 anos;
- confirmação de rendimentos no território da República Federal da Alemanha (incluindo o aluguel de bens imóveis). As hipotecas para estrangeiros na Alemanha estarão disponíveis ao apresentar ao banco uma demonstração de resultados dos últimos seis meses, de empresários - extratos de conta dos últimos dois anos;
- fornecimento de confirmação da disponibilidade de pagamentos de pensão alimentícia, empréstimos. De acordo com a lei alemã, o reembolso do empréstimo não deve exceder 35% da renda mensal do cliente.
Você poderá se familiarizar com a situação do mercado imobiliário em diferentes cidades da Alemanha com relação aos aluguéis e todas as questões relacionadas a este tema na seção "Imóveis".
O prazo de vencimento do empréstimo é de cinco a trinta anos. É importante lembrar que, de acordo com a legislação alemã, os imóveis permanecem à disposição do banco até o pagamento integral da hipoteca.
Como obter uma hipoteca para um cidadão estrangeiro
Ao decidir sobre a cooperação com um ou outro banco na Alemanha, vale a pena considerar a estabilidade, honestidade e integridade dos bancos alemães: tudo é escrupulosamente calculado, todas as nuances possíveis são levadas em consideração. Não será possível obter um empréstimo hipotecário com urgência na Alemanha. A obtenção de uma hipoteca é um processo vagaroso de várias etapas, durante as quais deve escolher a melhor opção.
Etapa um: analisar propostas
A busca por condições de crédito mais favoráveis pressupõe o aproveitamento ativo da concorrência existente no setor bancário da Alemanha. Nessa situação, seria mais correto não ser preguiçoso, nos limitando a dois ou três bancos, mas encontrar tempo para visitar 10 a 15 instituições. Isso aumentará significativamente a probabilidade de que a opção mais adequada seja encontrada.
Assim, entre as propostas recebidas dos bancos haverá as mais rentáveis, que podem ser mencionadas em comunicação com representantes de outras estruturas. Em tal situação, alguns bancos podem concordar com condições mais favoráveis para o cliente: baixar ligeiramente a taxa de juros, oferecer outros bônus (mudança gratuita na taxa de reembolso e outros) para contornar o concorrente.
Ao analisar propostas, você deve estar ciente de que na Alemanha os bancos oferecem empréstimos para reembolso ou empréstimos anuidades com taxas de juros de 5, 10, 15, 20 anos (cada novo cinco anos leva a um aumento de 0,5%). Isso significa que, independentemente de quando os pagamentos são feitos - no início ou no final do empréstimo, seus valores serão constantes.
Ao analisar as ofertas, você deve estar atento às características do imóvel. O Banco estará principalmente interessado neles, avaliando seus próprios riscos. Uma baixa taxa de empréstimo pode ser contada quando os riscos do banco são reduzidos, por exemplo, se o objeto adquirido:
- Recentemente construído - na Alemanha, os edifícios têm garantia de cem anos;
- localizado numa boa localização em termos de ecologia, proximidade ao centro da cidade, logística;
- visa gerar renda passiva - os imóveis serão alugados.
As formas mais populares de encontrar imóveis na Alemanha:
- imobiliárias. Os endereços das empresas que comercializam imóveis podem ser obtidos no site do portal de informação e referência da República Federal da Alemanha;
- sites especializados: immobilienscout24.de, immonet.de ,imul.de, immobiliya.de;
- leilões;
- corretores e anúncios privados.
Entre as ofertas, os preços mais acessíveis são para as chamadas casas geminadas (Reihehäuser) e apartamentos na cidade (Eigentumswohnung). Preços mais elevados para moradias unifamiliares (Doppelhaus) e moradias isoladas (Einfamilienhaus). Comprar um imóvel numa casa velha (Altbauhauser), apesar do espírito da antiguidade e, via de regra, localização nos bairros centrais da cidade, pode ter algumas desvantagens: comunicações antigas e problemáticas, falta de conforto. Recorde-se que, na compra de um apartamento alugado, será difícil aumentar o pagamento ou expulsar os inquilinos antes do termo do contrato.
Etapa dois: preparação dos documentos necessários
O pedido de empréstimo deve ser acompanhado do fornecimento de vários documentos. Um indivíduo deve enviar:
- passaporte internacional e passaporte interno (bem como suas cópias);
- questionário (Selbstauskunft);
- um extrato bancário que comprove a presença do capital inicial;
- documentos comprovativos do banco sobre o valor do vencimento dos últimos três meses;
- declaração de imposto;
- descrição do imóvel;
- os resultados de uma avaliação independente do valor do objeto.
Uma pessoa jurídica exigirá:
- declaração de imposto;
- balanço de dois anos;
- produção atual e análise econômica do negócio (BWA);
- descrição da propriedade.
A lista de documentos exigidos não é final e pode variar dependendo dos requisitos do banco.
Etapa três: abrir uma conta bancária e reabastecê-la
O pagamento de imóveis na Alemanha pode ser feito exclusivamente por meio de um banco, inclusive por meio do Sberbank da Rússia - por transferência bancária. Para obter uma hipoteca, um cidadão estrangeiro deve ter / abrir uma conta em um banco alemão. Isso requer a presença pessoal do cliente ("legitimação postal" aplica-se apenas a cidadãos alemães).
Para abrir uma conta, você precisará de originais e cópias de seu passaporte internacional e passaporte civil interno, registro e formulários bancários preenchidos. Alguns bancos podem exigir uma recomendação de referência, porque na Alemanha eles tentam lidar com capital "limpo".
A conta é aberta em euros e o acordo correspondente é celebrado. Você pode depositar dinheiro em uma nova conta no dia em que ela for aberta.
Etapa quatro: conclusão do contrato
Depois de acordar todas as condições, é a vez de concluir um acordo para a obtenção de um empréstimo hipotecário. A base jurídica para tal é o Código Civil Alemão (parágrafos 601-610) e a Lei dos Bancos Hipotecários (parágrafos 14-16, 19).
O contrato de empréstimo hipotecário deve conter informações:
- sobre o montante do empréstimo concedido: o montante do empréstimo e os juros deduzidos do empréstimo e outras despesas;
- sobre as condições de prestação da hipoteca e os pagamentos necessários: o início do pagamento dos juros do empréstimo, o prazo de pagamento, o valor das prestações mensais, o cálculo das quotas da taxa de juro e as prestações de reembolso do organismo de empréstimo;
- sobre o método de pagamento da hipoteca;
- cumprimento das condições de obtenção da hipoteca - inscrição no registo predial, confirmação da solvência do tomador, celebração do contrato de seguro;
- na rescisão do contrato: ações das partes após o término do prazo, condições de prorrogação do empréstimo pelo banco, consequências para o tomador em caso de atraso no pagamento, condições de rescisão do contrato.
Termos de registro de uma hipoteca na Alemanha
O processamento do empréstimo ocorre dentro de um mês ou mais. Na primeira fase, você precisa preparar a papelada necessária para o registro, que leva cerca de duas semanas. Ao mesmo tempo, vale a pena conhecer melhor o mercado fornecedor.
Depois, deverá visitar pessoalmente (para estrangeiros esta condição é obrigatória) visitar vários bancos e familiarizar-se com as condições e taxas de juro, candidatar-se a uma hipoteca - o que pode demorar de dois a quatro dias ou mais.
A espera pelos resultados de uma decisão sobre a emissão de um empréstimo hipotecário após negociações preliminares com vários bancos pode demorar até 4 semanas. Na última etapa, você terá que escolher a oferta mais vantajosa, abrir uma conta e fazer um depósito no banco escolhido.
Custos adicionais na compra de imóveis na Alemanha
Todo aquele que for comprar uma casa a crédito na Alemanha deve levar em consideração a necessidade de incorrer em custos adicionais além do preço acordado. Em primeiro lugar, o novo proprietário deve ser inscrito no registo predial (Grundbuchauszug). Para fazer isso, você deve pagar imposto sobre imóveis.
A alíquota do imposto sobre o preço de compra, dependendo da localização do objeto de compra, pode variar de 3,5% (Saxônia) a 6,5% (Renânia do Norte-Vestfália). A lei alemã exige que esse imposto seja pago solidariamente pelo comprador e pelo vendedor.
Além disso, o comprador paga por:
- recadastramento de direitos de propriedade - de 0,5 a 1% do valor da compra;
- serviços notariais - de 1,5 a 3%;
- comissão do corretor / corretor de imóveis - de 3 a 6% (às vezes junto com o vendedor). Os objetos baratos são pagos a taxas fixas de 1.500 a 5 mil euros;
- outras despesas (de registo, lavratura de extractos do registo predial, manutenção de conta bancária de 150 euros por ano).
O registro de um empréstimo hipotecário também acarreta custos adicionais:
- 1% do valor do empréstimo (para registro);
- pagamento de avaliação independente do objeto - 1–2 mil euros;
- Due Diligence (auditoria de objeto) - de 0,5 a 1,5% do seu valor.
Leia mais sobre impostos ao comprar imóveis na Alemanha aqui.
Reembolso de um empréstimo hipotecário na Alemanha
O reembolso antecipado da hipoteca não é lucrativo para o banco - ele perde seu lucro. Mas, em um ambiente competitivo, as instituições bancárias precisam ser flexíveis. Por esse motivo, os bancos alemães oferecem aos clientes opções de reembolso antecipado. Um artigo relevante está incluído no acordo, por exemplo, anualmente, além dos pagamentos de anuidades, para reembolsar 10% do organismo de empréstimo.
Rate, Zinsen e Tilgung: o que são
O esquema de cálculo dos pagamentos de um empréstimo hipotecário de anuidade é transparente: o pagamento anual total (Taxa) consiste em dois montantes: Zinsen - os juros do banco sobre o montante do empréstimo e Tilgung - a percentagem anual do organismo de empréstimo.
Dividindo esse valor por 12 (de acordo com o número de meses), você pode calcular a despesa mensal. O tamanho do pagamento da anuidade não muda: dentro dele, o Zinsen está constantemente diminuindo, enquanto o Tilgung está aumentando.
Um modelo típico de empréstimo hipotecário alemão tem a seguinte aparência:
- um cliente com capacidade para depositar 600 euros mensais como pagamento contrai um empréstimo de 100 mil euros por dez anos.
- O banco estabeleceu uma taxa de pagamento de 3,22% ao ano (3.220 euros) com uma mensalidade de 268 euros e 33 cêntimos.
- Neste caso, restam 331 euros 67 cêntimos por mês ou cerca de 4 mil euros por ano (o que ascenderá a 4% Tilgung) para reembolsar o organismo de crédito.
- Os bancos alemães buscam reduzir o Tilgung (oferecendo 1%), e se o cliente persistir em aumentar esse indicador, eles aumentam a taxa de juros, “penalizando” o tomador.
Sondertilgung - a capacidade de reembolsar rapidamente o organismo de empréstimo
Os cidadãos estrangeiros que contraíram hipotecas na Alemanha para comprar imóveis podem reduzir o total dos pagamentos do empréstimo. A alta competição obriga a maioria dos bancos hipotecários a oferecer essa oportunidade aos seus clientes. Para tal, é necessário celebrar uma cláusula sobre o Sondertilgung-Möglichkeiten aquando da celebração de um contrato.
Esta cláusula dá a você o direito a um reembolso anual não programado de parte do empréstimo. Antes de assinar o acordo, você deve incluir nele a porcentagem de tal reembolso - para pagar até 3 ou mais por cento do valor do empréstimo.
Tudo depende de como negociar. Com a abordagem certa, você pode aumentar o tamanho desses pagamentos para 5 a 7%. Mas esse valor não é necessário: você pode fazer depósitos menores ou não ganhar dinheiro, mas quando surgem ganhos adicionais ou capital livre, ele pode ser usado para pagar a dívida sem nenhuma penalidade.
Resumindo
Os bancos hipotecários na Alemanha oferecem empréstimos ativamente não apenas para cidadãos alemães, mas também para estrangeiros. A hipoteca continua a ser um dos mecanismos mais populares para adquirir imóveis aqui.
A Alemanha é um dos três países europeus com as taxas de juros mais baixas. É dada preferência a hipotecas de anuidade com pagamentos mensais fixos.
Os estrangeiros que compram moradias em novos edifícios para alugar ou para si próprios têm maior probabilidade de obter uma hipoteca. Em 2021, não há obstáculos para um cidadão russo hipotecar na Alemanha.
As principais condições que os bancos propõem aos estrangeiros para a obtenção de hipotecas são a ausência de capital "sujo" e a minimização dos riscos. Ao mesmo tempo, os bancos hipotecários se beneficiam (desde 1900, nenhum desses bancos foi à falência) e os tomadores de empréstimos têm de pagar por décadas.
