Hipotecas para cidadãos estrangeiros na Polônia em 2021

Os cidadãos estrangeiros que decidem adquirir um imóvel residencial ou comercial na Polónia, mas não dispõem de todo o montante necessário para a compra, não se desesperem - a hipoteca na Polónia em 2021 está disponível não só para cidadãos deste país. Os bancos polacos concedem empréstimos para a construção ou compra de bens imóveis a cidadãos estrangeiros, oferecem condições de empréstimo favoráveis ​​e taxas de juro baixas para os empréstimos hipotecários. Para obter uma hipoteca na Polónia, os estrangeiros devem cumprir várias regras e preparar todos os documentos necessários.

Aquisição de bens imóveis na Polónia

O mercado imobiliário na Polônia está atraindo cada vez mais cidadãos da CEI: desde 2021, os cidadãos da Ucrânia e da Rússia ocuparam as posições de liderança entre os compradores estrangeiros. Note-se que a posse de um apartamento, casa ou lote de terreno na Polónia por um estrangeiro não simplifica em nada o processo de obtenção de uma autorização de residência ou cidadania polaca.

Nos mesmos casos, quando um imóvel comercial é comprado (o que irá contribuir para o desenvolvimento da economia do país), pequenas preferências do estado polonês são possíveis - por exemplo, ao obter um status de autorização de residência ou ao solicitar vistos: você pode se registrar em sua casa, você não precisa de reserva de hotel, etc.

As razões para a popularidade da aquisição de bens imobiliários poloneses são diferentes, a saber:

• a preços acessíveis, não apenas em comparação com outros países da UE, mas também com os preços da habitação na Federação Russa, Ucrânia e Bielo-Rússia;
• nas amplas possibilidades de empréstimos hipotecários;
• na oportunidade de investir e obter lucro com lucro.

Os preços dos imóveis dependem do seu tamanho, da cidade em que se encontram, bem como da sua localização na própria cidade. Os preços mais altos são de 6 a 9 mil zlotys por m². m - em Varsóvia, Cracóvia, Gdansk, Poznan, Wroclaw; inferior - de 4 a 5 mil zlotys por sq. m - em Lodz, Przemysl, Szczecin.

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Hipotecas: taxas de juros, pagamentos de empréstimos

Para evitar problemas ao quitar um empréstimo hipotecário, você deve se familiarizar completamente com os termos de seu registro, calcular todos os pagamentos necessários e suas próprias capacidades. Na Polónia, a atitude para com os devedores de empréstimos é extremamente negativa e não se deve contar com a ajuda do Estado.

Uma grande ajuda pode ser fornecida pelo portal financeiro e de negócios polonês www.bankier.pl, que desde 2000 fornece aos visitantes informações confiáveis, ajudando a tomar as decisões certas na área de investimento, negócios e gestão de finanças pessoais. No site, você pode selecionar as melhores ofertas dos bancos, obter informações atualizadas sobre as taxas anuais de hipotecas, calcular o tamanho dos pagamentos usando uma calculadora.

Para obter mais informações úteis sobre o funcionamento do sistema bancário na Polónia, leia o artigo "Os bancos e o sistema bancário na Polónia".

Na maioria dos casos, os empréstimos para a compra de habitação na República da Polónia são emitidos na moeda nacional - zlotys (PLN).

Desde 2021, as contribuições iniciais mínimas para o setor imobiliário aumentaram na Polônia. Se os bancos anteriores podiam cobrir 100% do custo da moradia com uma hipoteca, agora, por recomendação da Comissão de Supervisão Financeira da Polônia, eles podem emitir um empréstimo no valor de 80% do valor do imóvel (até 90% - ao critério dos próprios bancos).

Em função disso, ocorre o cálculo do pagamento do empréstimo hipotecário. O pagamento inclui:

• A variável (WIBOR - Warsaw Interbank Offer Rate) é a taxa de câmbio base percentual entre bancos no mercado interbancário. O seu valor médio é revisto, via de regra, a cada 3 meses (3M) pelo Conselho de Política Monetária da Polônia (RPP - Rada Polityki Pieniężnej), podendo variar para cima e para baixo. Em 2021, os bancos individuais podem liquidar uma vez a cada seis meses ou um ano;
• comissão única para concessão de empréstimo (marża). Esta comissão é definida no momento da emissão do empréstimo, é fixada no contrato e não sofre mais alterações. O montante e o prazo do empréstimo, o valor da primeira prestação, as ofertas promocionais do banco, etc. podem afetar o valor da margem Quanto menos o banco investir na compra, menor será o valor da margem;
• a taxa de juros anual real (Oprocentowanie / RRSO), que é calculada levando em consideração as despesas bancárias, o valor do empréstimo, o período de tempo para o qual a hipoteca foi emitida, seguro, etc. O valor do pagamento mensal (rata) depende disso.

Você pode pré-calcular os custos usando a calculadora (kalkulator kredytów (hipotecznych)) em www.bankier.pl/.

Para calcular a porcentagem RRSO (rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania) e o pagamento mensal (rata), você deve:

• acesse o site e selecione a subcategoria “Kredyty hipoteczne” na coluna “Twoje finanse”;

• na página que se abre, abra as opções "Pokaż opcje zaawansowane" e insira os dados necessários, por exemplo: o custo do apartamento - 200 mil zlotys, o valor do empréstimo - 180 mil zlotys, a idade do mutuário - 30 anos, o período de reembolso do empréstimo - 35 anos;

• em "Kredyty hipoteczne - Sprawdź ofertę", selecione "Sprawdź ofertę banków";

Com base nos cálculos obtidos, é possível comparar as ofertas de diferentes bancos. Então, a margem pode ser de 1,89 a 2,92%, RRSO - de 4,05 a 5,35% rata - de 754 a 866 zlotys. Escolhida a opção mais adequada, pode recorrer aos serviços de um consultor (doradca finansowy ou hipoteczny) deste ou daquele banco, que irá verificar a solvabilidade do cliente, sugerir a melhor opção, enviar uma candidatura ao banco e ajudar na negociação com o vendedor. Esses serviços são gratuitos para o comprador - o consultor recebe uma comissão do banco pelo empréstimo concedido.

Além desses pagamentos, você deve se preparar para as seguintes despesas:

• Pagamento inicial (mínimo - 10-20% do valor do imóvel, dependendo do banco). O valor da contribuição também é influenciado pelo salário do credor: quanto menor, maior a contribuição;
• comissão do banco (prowizja) - de 0% e mais. Freqüentemente, o banco exige que você pague antes mesmo de a hipoteca ser emitida; às vezes, está incluído no valor do empréstimo e nos pagamentos mensais. Você pode se livrar da necessidade de pagar comissão usando um dos produtos adicionais oferecidos pelo banco;
• seguro documentário (ubezpieczenie pomostowe). Para reduzir o risco, o banco pode ser inscrito na Secção IV do Registo Predial (ksiega wieczysta) até ao reembolso total do empréstimo hipotecário. Antes que o lançamento seja feito (pode levar algum tempo), o banco pode aumentar a margem ou cobrar taxas adicionais pelo seguro de risco;
• pagamento de avaliação imobiliária (oplata za wycene nieruchomosci) por bancário ou perito terceirizado;
• seguro de vida adicional do mutuário (inne ubezpieczenia);
• outras taxas e comissões (inne oplaty i prowizje). Esses pagamentos podem ocorrer se você desejar reembolsar a hipoteca antes do prazo ou se não pagar em dia (os acordos contêm uma lista de pagamentos em tais casos).

Registro de hipoteca na Polônia por cidadãos estrangeiros

Cidadãos de países da UE têm a oportunidade de solicitar uma hipoteca em bancos poloneses nas mesmas condições que os poloneses. Hipotecas para estrangeiros - cidadãos de países fora da UE, incluindo os da CEI, só são possíveis após uma verificação exaustiva do cumprimento de determinados critérios e do fornecimento de alguns documentos adicionais.

Para mais informações sobre as condições de obtenção de um empréstimo para aquisição de bens imóveis por cidadãos estrangeiros, consulte o artigo "Hipotecas a cidadãos estrangeiros na Polónia em 2021".

Requisitos bancários para cidadãos CIS

Ressalta-se que não existe uma lista única de requisitos adicionais para que um estrangeiro emita um empréstimo, portanto cada banco pode estabelecer suas próprias regras. Assim, em alguns casos, a presença de um Cartão de Pólo pode simplificar significativamente a obtenção de um pequeno empréstimo, por vezes, se necessário, um estrangeiro pode exigir um Cartão de Residência.

Na maioria das vezes, os bancos poloneses apresentam os seguintes requisitos aos estrangeiros:

• verificar a identidade de um cidadão estrangeiro (passaporte válido);
• confirmar a legalidade da estadia do requerente na Polónia para um empréstimo;
• confirmar a presença de uma autorização de residência polonesa (meldunku);
• indicar a fonte legal de renda (deve ser documentada);
• ter um histórico de crédito positivo (na Polônia ou no país de residência);
• tem um número PESEL.

Quais documentos serão necessários ao solicitar um empréstimo e quanto custará

O pacote de documentos necessários para a obtenção de um empréstimo hipotecário inclui:

• passaporte internacional;
• um cartão de residência permanente na Polónia (karty stałego pobytu) ou um cartão de residência temporária (karty czasowego pobytu) por pelo menos 12 meses. No segundo caso, os termos do empréstimo corresponderão ao seu período de validade;
• certificado de pagamento de impostos (zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach);
• um certificado de salário dos últimos três a seis meses (se você tiver um contrato de trabalho por tempo indeterminado - umowa o prace na czas nieokreslony);
• um contrato com um ano de antecedência e um certificado de rendimento para os últimos três a seis meses (se houver um contrato de trabalho por um período determinado - umowa o prace na czas okreslony);
• um certificado de rendimento dos últimos seis meses ou um ano (para emprego na Polónia com contrato por contrato - umowa zlecenia / o dzieło);
• um certificado de rendimento de um a dois anos (quando tem o seu próprio negócio na Polónia);
• certificado de habilitação policial (zaświadczenie o niekaralności);
• Relatório polonês BIK (Biuro Informacji Kredytowej), certificado de pagamento do PIT e histórico de movimentação de fundos na conta bancária do requerente;
• acordo prévio (umowa wstępna) com a construtora (incorporadora) ou com o vendedor do imóvel;
• autorização do Ministro do Interior da Polónia para a compra de bens imóveis em caso de compra de casa ou terreno por estrangeiro que resida no país há menos de cinco anos. Também é necessária uma licença para comprar qualquer imóvel localizado na zona fronteiriça.

Também é necessário preencher um questionário especial em uma agência bancária ou online no site do banco.

Os bancos cobram uma comissão única por seus serviços - até 3,5% do valor do empréstimo.

O mutuário também paga pelos serviços de um representante do banco (dentro de 200-300 zlotys), que, antes de assinar o contrato, inspeciona o imóvel (opinia rzeczoznawcy) a fim de verificar sua existência, se o valor declarado corresponde ao real , e para assinar anexos ao contrato. Na maioria das vezes, essa inspeção é realizada se uma empresa nova ou desconhecida atua como incorporadora, bem como na compra de um estoque de habitação secundária.

A emissão de licenças do Ministério de Assuntos Internos da Polônia custará junto com uma taxa estadual de 1.848 zlotys.

Registro de relacionamento com o banco

A prática mostra que, para obter um empréstimo hipotecário, os cidadãos estrangeiros solicitam mais frequentemente os bancos polacos dos quais já são clientes. Sem uma conta bancária, é extremamente difícil e irracional viver em um país com um sistema bancário estável e um banco online desenvolvido.

Além disso, é muito fácil abrir uma conta em um banco polonês - isso requer um mínimo de documentos: um passaporte com visto e um cartão de residência. Conta bancária e cartão bancário padrão são fornecidos gratuitamente (até 8 de agosto de 2021).

Outra vantagem de abrir uma conta em um banco polonês é a possibilidade de obter um pequeno empréstimo ao consumidor. Após o pagamento atempado de todas as obrigações a ele associadas, as informações sobre um histórico de crédito positivo irão para o Bureau of Credit Information (BIK), que pode desempenhar um papel decisivo na consideração de um crédito hipotecário e na tomada de uma decisão positiva.

O algoritmo para obter um empréstimo hipotecário na Polônia é simples:

• assinatura de contrato preliminar com o desenvolvedor / vendedor;
• manusear um pacote de documentos para o banco;
• consideração pelo banco da aplicação e verificação de todos os dados (dentro de 7 a 14 dias);
• assinatura de um contrato de empréstimo (ustanowienie hipoteki). Todas as suas condições são negociadas individualmente entre o banco e o devedor, incluindo a forma de transferência do dinheiro ao vendedor de bens imóveis: para a sua conta bancária, através de depositário bancário ou outros.

Depois disso, você pode assinar o acordo definitivo com o vendedor em cartório, fazer uma solicitação ao Departamento Cadastral. Assim que o comprador enviar o contrato ao banco, o banco irá transferir o dinheiro ao vendedor dentro do prazo acordado.

Saiba mais sobre como obter um empréstimo em dinheiro ou para moradia em um banco polonês

Pagamentos e impostos adicionais ao solicitar uma hipoteca

Os pagamentos adicionais ao comprar um imóvel com hipoteca significam principalmente a taxa de serviços notariais (taxa notarial). Além disso, os impostos correspondentes na Polônia também devem ser pagos.

O notário determina o valor da remuneração a seu critério, em função do valor do imóvel, que foi indicado pelas partes, mas não tem o direito de exigir valor superior às taxas estabelecidas pelo despacho do Ministério de Justiça da Polônia "Sobre as taxas máximas de honorários notariais" No. 1564 de 28 de junho de 2004, mais IVA (23%).

De acordo com o parágrafo 3º do regulamento, com valor patrimonial de 60 mil a um milhão de zlotys, a taxa será de 1.010 zlotys mais 0,4% do valor da transação. O registro de uma transação no valor de um a dois milhões já está estimado em 4.770 zlotys e 0,2% do valor.

Por exemplo, na compra de um apartamento no valor de 200 mil zlotys, os honorários do notário serão: 1010 (taxa) + 800 (0,4% do valor) + 416,3 (23% IVA) = 2226,3 zlotys.

Todos os cartórios se esforçam para definir a barreira máxima, por isso é aconselhável primeiro familiarizar-se com os pagamentos previstos; no caso de pedidos excessivos, você sempre pode entrar em contato com outro notário.

Além da taxa, o notário também aceita o pagamento de:

• redigir extratos do ato (em média 6 PLN por página A4). São necessários, pelo menos, seis extractos - no Ministério da Administração Interna, o tribunal (em cujo departamento se encontra o registo da casa), o serviço geodésico, o tesouro e as partes contratantes;
• custas judiciais de declaração da necessidade de registo no livro da casa (200 PLN líquidos), na falta de livro da casa - mais 60 PLN (líquidos) pelo pedido da sua produção.

As partes suportam esses custos pela metade.

Fato interessante. De acordo com a legislação polaca, os valores das transações imobiliárias podem ser revistos no prazo de cinco anos a partir da data de conclusão. Isso é feito para combater a subavaliação dos preços reais, a fim de reduzir o valor da transação e diminuir o imposto.

No caso de aquisição de imóvel de habitação secundária, o comprador deve pagar o imposto de ação civil no valor de 2% da base tributável (valor de mercado do imóvel). No caso de compra de casa própria da incorporadora, este imposto não é cobrado.

Outro item de custo adicional para o comprador ao concluir um contrato de hipoteca é o chamado imposto hipotecário (Podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC), que deve ser incluído no contrato com um notário ou pago na repartição de finanças no prazo de 14 dias a partir de a data da compra do imóvel (formulário declaração de imposto PCC3) A taxa de imposto é de 0,1%.

Bancos da Polônia populares entre os cidadãos estrangeiros

A Polónia tem um sistema bancário estável: dezenas de bancos polacos e estrangeiros operam no país. Os cidadãos de outros países que pretendem obter uma hipoteca estão principalmente interessados ​​nos bancos na Polónia que trabalham com estrangeiros, estão prontos para lhes conceder um empréstimo, oferecendo as opções mais rentáveis ​​e, além disso, distinguem-se pela sua fiabilidade.

Falando sobre as condições de crédito, é de referir que os cidadãos estrangeiros que receberam um cartão de residência permanente na Polónia têm grandes hipóteses de obter um empréstimo a longo prazo (30-45 anos). É mais difícil para os estrangeiros - titulares de um cartão de residência temporária na Polónia - o empréstimo será emitido por um período que não excede o período de validade do cartão.

Os bancos mais populares entre os estrangeiros incluem:

• MBank.Os requisitos para os cidadãos estrangeiros são os mais fiéis aqui: um mínimo de documentos, a possibilidade de registo online, uma decisão rápida (quando houver um histórico de crédito positivo e cooperação com este banco, então em 1-2 dias). O banco pode verificar o vínculo empregatício entrando em contato com o empregador do cliente. A desvantagem é uma taxa de juros mais alta.
• Millenium. O banco tem experiência de trabalho com cidadãos da Rússia, Ucrânia e outros países da CEI e um grande número de agências em todo o país. Você pode enviar um pedido e abrir uma conta através do site do banco. Para solicitar um empréstimo, você precisa fornecer um passaporte, um acordo com o empregador, um certificado de renda para 3 meses, uma autorização de residência.
• WBK Bank Zachodni. O banco trabalha com cidadãos do CIS, mas apresenta requisitos mais rigorosos para os clientes. É possível se inscrever online através do site (embora ainda seja necessária uma visita pessoal - para assinar um pedido de empréstimo), no entanto, o banco irá solicitar e verificar uma carteira de identidade, termos de autorização de residência, salário e histórico de crédito, informações sobre o empregador etc.
• O ING Bank Slaski exige que os estrangeiros confirmem os termos de uma autorização de residência e forneçam prova de solvência (você pode fornecer umowa o dzieło ou umowa zlecenia). Entrada - no mínimo 20% do valor do imóvel;
• PKO Bank Polski. O pagamento inicial mínimo é de 10% do valor do imóvel. O banco concede empréstimos hipotecários a cidadãos da CEI, mas requer confirmação de crédito e história bancária, solvência, bem como autorização do Ministério do Interior da Polónia para adquirir bens imóveis no país.

Fato interessante. Um dos bancos mais antigos da Polônia, PKO Bank Polski (fundado em 1919), em 2004 tornou-se um investidor em Lviv “Kredobank”. Assim, o banco retomou as suas atividades em Lviv após 65 anos - até 1939 o escritório do banco já existia nesta cidade.

Vamos resumir

É perfeitamente possível obter um empréstimo hipotecário na Polónia para cidadãos da CEI. Se um estrangeiro residir legalmente na Polónia, tiver um emprego oficial e uma fonte de rendimento constante, um crédito e um historial bancário impecáveis, em regra poderá obter um empréstimo hipotecário sem problemas.

Para adquirir um imóvel na Polônia, você precisa pagar (dependendo do banco) de 10 a 20% do valor do imóvel. Existem também três pontos importantes a serem observados:

• em alguns casos, é necessário obter permissão do Ministério de Assuntos Internos da Polônia para comprar bens imóveis;
• escolha do banco (os requisitos para o procedimento de concessão e processamento de um empréstimo podem variar muito);
• custos adicionais (para registro de uma transação, um notário).

Em troca, o cidadão estrangeiro receberá sua própria moradia, da qual terá o direito de dispor a seu critério: para morar nela ou alugá-la. Ter a sua própria casa na Polónia oferece algumas vantagens: esta circunstância pode contribuir para a obtenção de uma multivisa, dá o direito de não confirmar uma reserva de hotel no momento do pedido de visto polaco, mas simplesmente de se registar no seu apartamento (o que será uma mais-valia no momento do pedido uma autorização de residência), além disso, permite-lhe comprar um automóvel na Polónia e registá-lo no local de registo.