Comprar uma casa no exterior é um evento importante na vida de todo investidor. Mas depois que o negócio for concluído, o aborrecimento do novo proprietário não diminuirá. Pelo contrário, a partir de agora terá de cuidar da sua compra, tendo em conta as leis e regulamentos locais. É aqui que se torna útil ter um representante pessoal, que o salvará do incômodo de assumir o controle da propriedade e o ajudará a obter o máximo do aluguel aos inquilinos. Quem pretende adquirir aqui uma determinada quantidade de metros quadrados precisa estudar os princípios em que se baseia a gestão imobiliária na Alemanha.
Gestão de confiança: o que está escondido por trás do conceito
Um termo como "confiança" é usado em certos círculos na maioria dos países do mundo. Em todo caso, a legislação dos países desenvolvidos certamente funcionará com ele quando se trata de transferir parte dos direitos do proprietário de um bem imóvel para outra pessoa. Na maioria das vezes, a gama desses direitos se aplica a todas as ações com ele, com exceção do procedimento de alienação. A pessoa autorizada não possui tais poderes.
A necessidade de gestão surge pelo fato de o estrangeiro não poder permanecer no país onde se encontra a sua casa o tempo todo. Em qualquer caso, no estado alemão, o fato de entrar na propriedade não oferece uma oportunidade para obter uma autorização de residência. Sim, caracteriza o proprietário pelo lado beneficiário, mas não proporciona residência.
Enquanto permanecer em seu país de origem, o feliz proprietário de um imóvel estrangeiro não será capaz de controlar o pagamento atempado de contas de serviços públicos, o pagamento de fundos na conta de aluguel pelos inquilinos e monitorar o manuseio cuidadoso do apartamento como um todo. Tudo isso é feito pelo representante oficial.
Assim, a empresa de confiança terá que:
- manter correspondência com todas as partes relacionadas com o objeto residencial - inquilinos, proprietários, concessionárias, órgãos executivos locais;
- realizar todos os pagamentos relacionados, monitorar os pagamentos sob o contrato de arrendamento;
- fornecer um relatório ao proprietário sobre todas as transações financeiras;
- aceitar reclamações de inquilinos;
- receber correio;
- garantir a reparação das instalações (o pagamento dos materiais e da mão-de-obra é pago à parte);
- procure novos inquilinos, se necessário.
Conclui-se que o mandatário trata de todas as questões técnicas e econômicas relacionadas com a gestão imobiliária, como o próprio proprietário o faria se tivesse a oportunidade de estar constantemente no mesmo território de sua propriedade.
O que considerar ao escolher um item para comprar
Se 2021 está marcado para você com a compra de um imóvel no exterior, não se esqueça de que uma transação bem-sucedida não pode ser considerada apenas quando algo por um bom preço depende de você. Na maioria dos casos, o próprio objeto é importante. Antes de decidir sobre qualquer coisa, considere as seguintes características:
- a localização da casa ou apartamento. Nas grandes cidades da Alemanha, é muito difícil adquirir moradias não reclamadas. O que quer que você decida adquirir em cidades como Berlim ou Munique, você sempre pode alugar esta casa. O mesmo não pode ser dito sobre o campo.
- qualidade de construção. Apesar de tudo neste país ser tão bom, a probabilidade de chegar a uma instalação degradada ou de baixa qualidade é muito alta. Isso significa que você tem que saber tudo sobre a sua compra: a data de construção, informações sobre os materiais utilizados, se possível, a infraestrutura da casa, a fachada e outras características técnicas. Preste atenção especial ao telhado, aquecimento, paredes. Especifique há quanto tempo foram realizadas as últimas reparações, que alterações foram realizadas após a construção. Talvez as paredes de suporte tenham sido afetadas ou o piso tenha sido isolado;
- conformidade do valor solicitado com o mercado da região em questão. Muitas vezes é exagerado, o que é um capricho pessoal dos proprietários anteriores;
- estudar cuidadosamente as conclusões das reuniões dos proprietários das instalações. Às vezes, eles podem conter informações muito úteis;
- analisar contas de serviços públicos. É importante a regularidade com que foram depositados, se foram cobrados a mais. Se tal fato aconteceu, você precisa descobrir o porquê. Pode acontecer que os proprietários anteriores estejam em fase de processos judiciais sobre esta questão;
- esclarecer quantas pessoas eram proprietárias do imóvel no momento da venda.
Antes do dia da negociação, você não deve ter a menor dúvida sobre sua compra.
Quais responsabilidades são atribuídas à empresa de gestão
O principal objetivo do comprador como investidor é aproveitar ao máximo sua compra. É perfeitamente lógico que eu gostaria de encontrar inquilinos que pagassem regularmente o aluguel, usassem cuidadosamente a propriedade que lhes foi confiada e não incomodassem o locador com todos os tipos de questões menores. A este respeito, é importante entender exatamente quais tarefas você pode confiar ao seu representante na Alemanha.
Aspectos comerciais
Primeiro, vamos lidar com as nuances comerciais que o intermediário assume:
- Abrindo uma conta no banco. Às vezes, o principal permite o uso de uma conta existente, na qual a sociedade gestora poderá realizar todas as transações online. Ao mesmo tempo, o agente fiduciário apenas administra a conta do aluguel, sem obter o direito de utilizar os recursos recebidos para isso para suas próprias necessidades.
- Controle de recebimento de pagamentos de aluguel.
- Envio de alertas aos inquilinos caso estes não tenham pago o alojamento a tempo.
- Pagamento de todas as despesas correntes: impostos, empréstimos, serviços diversos. Os pagamentos são feitos na conta do aluguel, se todos os documentos necessários e dinheiro estiverem disponíveis.
- Implementação do recálculo anual do consumo das concessionárias nas entidades autorizadas - água, gás, aquecimento, eletricidade.
- Reconciliação anual dos custos operacionais com os lojistas.
- Fornecimento de relatórios sobre todos os pagamentos.
- Acompanhamento dos recebimentos e armazenamento de penhoras para pagamento de fundo de hospedagem.
- Fornecer relatórios ao proprietário do imóvel se houver alguma alteração na fatura.
- Relatório anual para o locador sobre a movimentação de fundos na conta de aluguel.
Solução de problemas técnicos
Para além das questões financeiras, a sociedade gestora assume a solução de todas as questões técnicas que inevitavelmente têm de ser enfrentadas ao lidar com edifícios e estruturas. Em particular, o proprietário pode contar com assistência no seguinte:
- Organização e execução de trabalhos de reparação de vários tipos, planeados e não planeados. Isso pode ser uma atualização de sistemas de comunicação desatualizados ou desgastados ou de partes do próprio edifício. Isso também inclui reparos que foram necessários como resultado de uma emergência.
- Tomar as medidas necessárias para economizar e otimizar os recursos consumidos.
Esta lista de responsabilidades não está completa. Dependerá das necessidades pessoais do proprietário do imóvel e das características do próprio objeto.
Questões legais e representativas
A mais difícil pode ser considerada a esfera jurídica, afetando a relação com as leis de um país estrangeiro. Sem o devido conhecimento, experiência e domínio da língua alemã, o proprietário de um espaço residencial ou comercial pode se encontrar em uma situação bastante desvantajosa para si mesmo.Afinal, a legislação da República Federal da Alemanha pode conter muitas armadilhas, que só podem ser contornadas por uma pessoa que as conheça bem. Assim, em termos jurídicos, a sociedade gestora terá que lidar com os seguintes pontos:
- Representar os interesses do proprietário em todos os órgãos do Estado e demais estruturas que se relacionem com a questão da propriedade imobiliária.
- Negociar com terceiros e inquilinos para otimizar a gestão da propriedade
- Informar os inquilinos sobre o aumento do aluguel após acordo com o proprietário.
- Celebrar e rescindir contratos de arrendamento em nome do proprietário da casa.
- Conduza a correspondência e armazene toda a correspondência relativa ao objeto confiado. Forneça ao proprietário cópias das cartas e notificações recebidas.
- Trabalhe com as seguradoras se ocorrerem eventos segurados.
- Interaja com advogados quando sua intervenção for necessária.
Esta lista também não é final. A lista completa deverá ser atribuída às características do edifício e ao seu estado de conservação.
Como ter certeza de que você confia sua propriedade aos profissionais
Dada a importância das questões que terão de ser confiadas a estranhos, é bastante lógico supor que a principal preocupação de um proprietário é a escolha correta de uma sociedade gestora. E aqui é importante lembrar alguns pontos:
- na maioria dos casos, o serviço de administração de imóveis é prestado pela imobiliária por meio da qual você faz a compra. Este é um dos serviços pós-venda prestados pelos revendedores.
- se se trata de um edifício destinado a negócios, ou seja, de um imóvel comercial, então, em regra, o próprio proprietário assume a responsabilidade pela sua gestão. É mais lucrativo, barato e confiável. Se, no entanto, for necessário contratar uma pessoa de confiança, neste caso o proprietário tem o direito de decidir de forma independente a quem dará preferência.
- no caso de comprar um apartamento, as coisas são um pouco diferentes. Isso se deve ao fato de apenas parte do prédio ser adquirida. Portanto, será possível influenciar a escolha do agente fiduciário apenas indiretamente. Geralmente é determinado por votação em uma assembleia geral de proprietários.
Então, como você coloca sua propriedade em boas mãos? Uma coisa é certa: você precisa de uma organização com excelente reputação. Em primeiro lugar, especifique quantos objetos já estão sob os cuidados do intermediário em que você está interessado.
Para garantir que o seu imóvel fique nas mãos dos profissionais, peça-lhes os contactos dos clientes com quem já têm negócios.
Preste atenção especial aos custos de pagamento dos serviços de um intermediário. Não deve ser muito diferente do que existe atualmente no mercado alemão. Para fazer isso, monitore a situação e descubra o quanto outras empresas avaliam seu trabalho.
Outro aspecto são os termos do contrato. As empresas que não cumprem suas funções com muito cuidado tendem a assinar um documento sem o direito de encerrar o relacionamento. Esse tipo de companheiro definitivamente não é para você.
Dê preferência a quem permite a rescisão do contrato no prazo de um mês. Nesse caso, a empresa terá interesse em mantê-lo. Mas se o acordo for celebrado por muito tempo, ninguém corre o risco de ser demitido por trabalho de má qualidade, e você só terá novos problemas em vez de resolvê-los.
Dê-se ao trabalho de descobrir exatamente o que a empresa está fazendo. Então, digamos, na Baviera, existem cerca de 80 escritórios que prestam serviços nesta área. Mas a maioria deles desenvolve atividades multidirecionais, estando ao mesmo tempo envolvidos no setor imobiliário, turismo e aluguel de automóveis.
Para um investidor estrangeiro, uma empresa com uma especialização estreita é mais adequada. Isso é uma garantia de que ela conhece mais o mercado de seu interesse.
E mais um ponto importante é a participação do seu intermediário escolhido em organizações especializadas, nomeadamente a Associação de Empresas Gestoras e a Sociedade de Defesa dos Direitos do Consumidor.
Resultados
Ao adquirir um imóvel no exterior, esteja preparado para o fato de que você precisará de um intermediário que cuidará do objeto de sua compra. Na Alemanha, esse serviço é prestado por sociedades de gestão. Mas antes de concluir um acordo com um deles, leve em consideração os seguintes pontos:
- um mediador profissional cuida de todas as tarefas atuais - jurídicas, técnicas, financeiras;
- a pessoa autorizada, de acordo com o contrato firmado, recebe o direito de resolver todas as questões em nome do proprietário, exceto para a alienação de bens;
- Ao escolher especialistas, peça-lhes que dêem recomendações, estudem a história do seu trabalho, certifique-se de que são membros de associações especializadas.
Mas se você pode escolher independentemente a quem confiar sua compra dependerá do tipo de objeto e de sua participação nele.
