Nos últimos anos, os preços das casas na Alemanha aumentaram em média 2-3% ao ano. Mas o mercado do país não é homogêneo e, portanto, deve-se familiarizar-se com as peculiaridades de uma determinada cidade na qual o investidor pretende comprar um apartamento ou uma casa. Os imóveis em Oldenburg são um investimento confiável, porque as cidades da Alemanha Ocidental têm o maior potencial de investimento e estão à frente das terras do leste em termos de desenvolvimento econômico: há altas taxas de crescimento populacional e o índice de capacidade de consumo, uma grande parte de inquilinos e um rápido aumento dos preços da habitação.
Características do mercado imobiliário de Oldenburg
Oldenburg é a capital do ducado de mesmo nome, localizado às margens do rio Gunthe, na região da Baixa Saxônia, e uma das maiores cidades alemãs com maior qualidade de vida para a população. Um grande número de eventos culturais é realizado no centro de Oldenburg, e isso se deve à presença de instituições como a biblioteca municipal e estadual, o museu da cidade e o famoso centro cultural PFL. As lojas e boutiques ficam lotadas aqui durante o dia, e os bares ficam lotados à noite.
A popularidade de Oldenburg é facilitada pelo fato de que 14,7% da área da cidade é dedicada a parques, florestas, lagos, diques e outros locais de recreação ao ar livre. Os residentes locais chamam Oldenburg de parque municipal, e as autoridades patrocinam as atividades de quatro centros de pesquisa especializados na criação de fontes de energia renováveis.
A terceira maior cidade da Baixa Saxônia pode oferecer não apenas uma integração fácil na sociedade e expansão de conjuntos habitacionais para imigrantes - também oferece amplas oportunidades para investidores.
Oldenburg oferece um investimento lucrativo em uma ampla variedade de imóveis residenciais e comerciais: tanto prédios antigos quanto casas novas estão à venda.
A combinação de edifícios antigos renovados e vilas escandinavas clássicas cria um contraste atraente.
Oldenburg é uma cidade universitária e um centro cultural e econômico de toda a região. O governo de Oldenburg atrai ativamente jovens cientistas, pessoas altamente qualificadas com alto nível de renda. O assentamento atende plenamente às expectativas dos migrantes e corresponde ao status de uma cidade com uma população de cerca de 160 mil habitantes.
Embora nem todos os distritos sejam igualmente populares: distritos de elite como Ziegelhof e Gerichtsviertel são adjacentes aos distritos menos atraentes de Nadorst e Donnerschwee. O fato de os preços da habitação não serem muito altos aqui se deve provavelmente à presença de projetos de construção inacabados.
Estruturado administrativamente, Oldenburg é dividido em 9 distritos, que por sua vez também são divididos em 34 distritos formados historicamente. A cidade é densamente povoada e, portanto, há escassez de terrenos para a construção de casas residenciais individuais. Embora os edifícios estejam sendo restaurados em todos os lugares, até agora a prevalência de estruturas antigas foi observada.
Nos últimos anos, Oldenburg perdeu uma parte significativa das casas compactas das ruas antigas do centro, mas a cidade ainda tem muitos atrativos.
Os imóveis em Oldenburg são caracterizados, em sua maior parte, pela dependência trimestral. Ao mesmo tempo, as áreas residenciais podem ser ampliadas ou tradicionais.
Existem muitos edifícios antigos luxuosos, parcialmente restaurados, no centro da cidade. Wastelands foram construídos com complexos residenciais de dois e três andares.
Quem vai morar em Oldenburg depois de comprar uma casa tende a conseguir um apartamento no centro também porque há uma área confortável para pedestres, assim como a maioria dos hotéis, lojas, restaurantes, entretenimento e shopping centers.
A tabela abaixo fornece informações sobre as características dos bairros populares e municípios de Oldenburg:
| Distrito ou município | Peculiaridades | Atratividade para certas categorias da população |
|---|---|---|
| Ohmstede (Área Urbana VII) | Alojamento no campo, áreas de lazer junto ao lago Bornhorster a poucos minutos a pé da casa, muitas quintas atraentes. | Famílias, aposentados |
| Kreyenbrück (Área Urbana IX) | Zona residencial mista, muito espaço para jovens e idosos, boas ligações de transportes, hospital nas imediações. | Famílias |
| Osterburg (Área Urbana IV) | Uma área ampla e animada, com uma seleção bastante ampla de apartamentos. | Casais solitários |
Ao longo da Tirpitzstraße, existem casas geminadas caras com vista para a água, enquanto o resto das casas está tranquilamente localizado na segunda fila. O oeste de Oldenburg é dominado por áreas residenciais clássicas e mais rurais.
O leste ainda abriga um grande número de fazendas clássicas e áreas residenciais mistas. A gama de preços aqui, portanto, também é bastante ampla.
Novos complexos estão sendo construídos em Krusenbusch ou Kreyenbrück, e todo o lado sul é agora exclusivamente uma área residencial. No norte, especialmente em Nadorst, vivem casais jovens e solteiros que amam a proximidade da cidade e o urbanismo do bairro em crescimento.
Dobben e Haarenesch são dominados por vilas e moradias maiores. Essas áreas são tradicionalmente populares entre famílias e idosos. Devido a essa tendência, Oldenburg registrou um grande aumento no custo da habitação.
No oeste, por exemplo em Wechloy ou Bloherfelde, prevalecem as áreas residenciais mistas clássicas. A leste, o território está parcialmente construído com moradias geminadas modernas e quintas que precisam de ser renovadas e têm tido grande procura ultimamente.
Famílias e casais preferem se estabelecer no sul, onde casas simples a preços razoáveis estão localizadas em ruas residenciais, com menos frequência em vilas de chalés.
Há muito tempo que os imóveis em Oldenburg são considerados um investimento seguro e protegido. Oldenburg supera até Hanover em termos de dinâmica e nível geral de preços.
A razão para isso é a alta qualidade de vida e a situação econômica estável na cidade e na Baixa Saxônia em geral. A alta demanda por apartamentos e casas em Oldenburg está reduzindo rapidamente o nível de acessibilidade dos imóveis residenciais. As únicas exceções são os novos projetos de construção em construção.
Oldenburg responde à formação de alta demanda por imóveis desenvolvendo vastos terrenos baldios nas partes centrais, onde edifícios residenciais também estão sendo construídos no momento. Em distritos militares como Donnershvi, os desenvolvedores do projeto estão se concentrando em casas compactas, e cerca de 240 novos empreendimentos residenciais estão agora em seus estágios finais de construção. Devido à localização favorável no nordeste do centro da cidade, os complexos residenciais locais atraem famílias inteiras, casais e pessoas solteiras.
De acordo com o plano de distribuição do orçamento de Oldenburg para os próximos anos, uma parte significativa dos recursos será destinada ao cofinanciamento de projetos de construção. Medidas semelhantes foram tomadas para melhorar a acessibilidade da moradia para grupos de baixa renda da população. Ainda não se sabe como isso afetará o desenvolvimento de preços.
De qualquer forma, a cidade já possui terrenos suficientes em áreas atrativas preparadas para novas construções residenciais, o que significa que a demanda cada vez maior por imóveis por parte de migrantes e investidores será atendida.
A tabela abaixo demonstra as especificidades da escolha de uma área de residência, típica para certas categorias de cidadãos de Oldenburg:
| Pessoa solitária | Casais casados | Famílias | Alunos | Aposentados |
|---|---|---|---|---|
| Centro (Zentrum) | Siegelhof | Dobben | Haarentor | Bloherfelde |
| Muitos edifícios antigos renovados, pubs e bares a uma curta distância, boas comunicações e serviços de comunicação. | Muitas vezes, existem pequenos edifícios residenciais, é conveniente chegar ao centro, existem muitas áreas de lazer. | Vários colégios e a Universidade de Ciências Aplicadas nas imediações, a presença de centros culturais e de entretenimento, complexos residenciais atraentes. | Um lugar ideal para ficar se você precisa de acesso rápido aos edifícios da universidade. Estas são áreas residenciais de médio porte, com muitos apartamentos disponíveis para alugar. | Zona residencial pitoresca, edifícios atraentes com jardim, lojas, farmácias. |
Oldenburg (pelo menos por enquanto) é uma cidade clássica de inquilinos e, portanto, é lucrativo para os investidores comprarem edifícios residenciais inteiros para alugar apartamentos - por esse motivo, os edifícios às vezes são comprados inteiramente com fundos de vários investidores.
A participação na compra de imóveis em regime de condomínio é de cerca de 40%, sendo que em 60% dos casos é adquirida uma casa e, em 40%, um condomínio.
Para uma cidade tão grande, a oferta imobiliária em termos absolutos está abaixo da média. Novos projetos de construção estão sendo implementados de forma bastante lenta. Além disso, nos últimos anos, o custo de apartamentos e casas aumentou significativamente, o que levou a um "congelamento" dos preços para um futuro próximo (em comparação com a dinâmica dos preços em média na Alemanha), mas analistas prometem que em um daqui a alguns anos a situação mudará para melhor para os investidores. ...
Preços médios de aluguel
Se compararmos o custo do aluguel e manutenção de um apartamento em Oldenburg com o custo médio de um apartamento alugado na Baixa Saxônia e na Alemanha como um todo, o custo do aluguel de um apartamento em Oldenburg será 14,3% maior e 4,5% menor, respectivamente .
Os imóveis alugados em Oldenburg são bastante procurados: de acordo com as estatísticas, leva-se em média 14 dias entre a publicação de um anúncio de aluguel de apartamento e a celebração de um contrato com o inquilino. 
Os residentes gastam 16,8% de sua renda para pagar o aluguel de imóveis residenciais, se não levarmos em consideração os custos de utilidades e outras despesas.
Preços médios de compra de imóveis
A acomodação em Oldenburg é acessível. O preço médio de mercado por metro quadrado de um apartamento em Oldenburg é 39,4% superior à média da Baixa Saxônia e 1,9% inferior à média nacional.
Nos distritos do sul de Oldenburg, como Bümmerstede e Kreyenbrück, um apartamento de cobertura recém-construído de 120 m2 custa em média 270 a 300 mil euros. A venda de apartamentos em edifícios antigos de dimensão semelhante pode ser efectuada por 180 mil euros - os preços desses imóveis raramente ultrapassam os 240 mil.
Os apartamentos mais caros, modernizados e localizados em áreas de alto padrão, podem ser encontrados em Haarenesch, Dobben e arredores. Os edifícios de habitação antigos com uma área de 145 m2 raramente são avaliados pelos vendedores em menos de 420 mil euros, mas, regra geral, o preço de venda começa nos 500 mil.
No desenvolvimento de áreas residenciais, os preços desses apartamentos começam nos 600 mil euros.
De referir que os preços das habitações localizadas em edifícios novos encontram-se relativamente estáveis, visto que neste momento existem poucos projectos concluídos.
As moradias reconstruídas estão localizadas principalmente nas proximidades do centro, enquanto as casas geminadas estão localizadas em chalés nos arredores. Bloherfelde atrai principalmente famílias, e os imóveis oferecem um grande número de casas particulares de 160 m2 na faixa de preço de 320 a 360 mil euros - o custo final dependerá do tamanho do terreno.
Os investidores que preferirem investir em imóveis comerciais podem ser aconselhados a comprar um pequeno hotel ou restaurante no centro de Oldenburg, próximo aos pontos turísticos. Como alternativa, você pode reverter e comprar uma mercearia ou um pequeno café nas áreas menos populares de Oldenburg, onde a população local não tem instalações disponíveis para atender às suas necessidades diárias.
A tabela a seguir mostra exemplos de preços (relevantes para 2021) para imóveis comerciais localizados no território de Oldenburg:
| Tipo de Propriedade | Custo (EUR) | ||
|---|---|---|---|
| no centro | na periferia | Área, m2) | |
| Um restaurante | 415.000 (Dobben) | 265.000 (Haarentor) | 200 |
| Restaurante-hotel | 310.000 (Zentrum) | 360.000 (Wechloy) | 150 |
| Hotel | 760.000 (Dobben) | 450.000 (Nadorst) | 350 |
| Loja de varejo | 120.000 (Haarenesch) | 70.000 (Blankenburg) | 50 |
| Prédio comercial | 2.218.000 (Zentrum) | 375.000 (Ofenerdiek) | 1074 |
| Instalação industrial | 1.200.000 (Zentrum) | 875.000 (Etzhorn) | 260 (lote de terreno + 2.916 m2) |
| Instalações comerciais | 335.000 (Donnerschwee) | 245.000 (Ohmstede) | 86.72 |
O custo de imóveis comerciais no centro da cidade custará várias vezes mais e a lucratividade será alta. Mas os investidores novatos, avaliando realisticamente suas capacidades, ficarão satisfeitos com a taxa de retorno dos pequenos varejistas nos arredores de Oldenburg.
Comparação do mercado de investimento imobiliário das cidades mais promissoras da Alemanha
Especialistas do Postbank, um dos maiores bancos da Alemanha, analisaram os indicadores macro e socioeconômicos de 402 assentamentos no país, bem como as perspectivas de seu desenvolvimento até 2030. O objetivo do estudo foi identificar os mercados mais promissores na Alemanha em termos de investimento de longo prazo em imóveis residenciais.
De acordo com os resultados da pesquisa, Hamburgo, Munique, Oldenburg, Stuttgart e Bonn apresentam o maior potencial de crescimento.
A atratividade do investimento de um determinado mercado é influenciada por um conjunto de fatores:
- Situação demográfica. Quanto maior a população, mais rápido a demanda e os preços das moradias crescem. Nas cidades que se revelaram líderes de acordo com os resultados do estudo, o número de habitantes ao longo de 3 anos (de 2021 a 2021) aumentou mais rápido que a média da Alemanha, ou seja, o crescimento se deveu justamente às peculiaridades do as cidades, e não para a situação na Alemanha. De acordo com as previsões do Escritório Federal de Estatística da Alemanha (Statistisches Bundesamt), de 2021 a 2030 a população de Oldenburg diminuirá 4,7% (nas regiões centrais).
- Mercado de trabalho. Cidades com baixas taxas de desemprego são mais atraentes para os investidores por dois motivos:
- a ausência de desemprego é sinal de uma situação econômica favorável;
- a população trabalhadora são potenciais inquilinos.
- Dinâmica de preços. A atratividade do mercado imobiliário é indicada por uma alta estável dos preços em patamar acima da média nacional - em regra, isso é resultado da alta demanda. Os especialistas do Postbank argumentam que o mercado local de Oldenburg permanecerá estável ou crescerá pelo menos 1,5% ao ano nos próximos 15 anos.
- O poder de compra da população e a acessibilidade da habitação. Em Oldenburg, o poder de compra dos residentes é superior à média nacional, ou seja, a população da cidade consegue gastar mais dinheiro em serviços e bens, incluindo imóveis residenciais. Também é importante saber a relação entre a renda dos cidadãos e os preços dos imóveis - isso indica quão solvente é a demanda por imóveis residenciais. Oldenburg tem uma vantagem - os analistas do Postbank estimaram que parcela da renda de um determinado grupo da população é o pagamento médio da hipoteca, e descobriu-se que Oldenburg é o líder entre outras cidades alemãs nesta área: para qualquer categoria da população (pessoas solteiras , famílias com filhos, reformados e outros) a percentagem do pagamento das hipotecas era inferior a 35% na estrutura de rendimentos. Se a habitação não for acessível para muitas categorias de cidadãos, haverá muitos inquilinos potenciais neste mercado.
- Indicadores do mercado de aluguel. Se houver mais inquilinos do que proprietários em uma localidade, é lucrativo para o investidor comprar apartamentos e casas lucrativas para alugá-los. Nos últimos anos, a taxa de aluguel só aumentou.
- Economia e infraestrutura. A fim de avaliar adequadamente as perspectivas de investimento de Oldenburg, é importante prestar atenção a alguns indicadores qualitativos:
- O nível de desenvolvimento da economia e a disponibilidade de indústrias. Para um investidor, a prioridade deve ser dada às cidades que não dependem da produção e dos serviços de qualquer setor. Oldenburg é o lar de muitas empresas e empreendimentos envolvidos em setores desenvolvidos e economicamente significativos. A cidade é um dos centros industriais mais importantes do país - aqui estão as primeiras fábricas de tabaco na Alemanha, fundições e usinas de engenharia, processamento de couro e produção de vidro, haras.
- A presença das universidades. Oldenburg é o lar da famosa Carl von Ossietzky Universität Oldenburg, onde muitos estudantes estrangeiros estudam. É importante notar que para cidades com uma população de menos de 200.000 habitantes (isso é exatamente o que Oldenburg é), é especialmente importante ter instituições de ensino que atraiam estudantes do exterior e de outras regiões da Alemanha - elas criam uma demanda adicional de reais Estado.
- A presença de grandes clínicas. A Alemanha é famosa por seu sistema de saúde de alta qualidade e, portanto, o turismo médico é muito desenvolvido aqui. Portanto, a presença de clínicas cria uma demanda por moradias para aluguel perto de centros de saúde. Em Oldenburg, existe o Hospital Universitário de Oldenburg (Universitätsklinikum Oldenburg), que é visitado por pacientes que, em grande parte, precisam da ajuda de neurocirurgiões e cirurgiões. Também trata do tratamento do câncer, e a terapia oncológica, como você sabe, é muito demorada, durante a qual os familiares do paciente podem precisar de moradia.
Os indicadores numéricos mencionados para as 5 cidades mais promissoras em termos de investimento imobiliário na Alemanha são apresentados na tabela a seguir:
| Fator que afeta a atratividade do investimento | Oldenburg | Hamburgo | Munique | Stuttgart | Bonn |
|---|---|---|---|---|---|
| Crescimento populacional (%). Média para a Alemanha = 0,7% | 1.5 | 2.3 | 4.0 | 2.2 | 1.8 |
| Taxa de desemprego (em julho de 2015,%). Média para a Alemanha = 6,3% | 6.9 | 7.6 | 4.6 | 4.6 | 6.3 |
| Crescimento médio anual dos preços imobiliários (2011-2014,%). Média para a Alemanha = 2,0% | 5.7 | 6.9 | 9.8 | 7.1 | 5.4 |
| Índice de poder de compra (toda a Alemanha = 100). Média para a Alemanha = 100 | 103.7 | 110.8 | 136.6 | 114.7 | 112.5 |
| O valor da renda anual de uma família necessária para comprar um apartamento. Média para a Alemanha = 7 | 5.7 | 10.2 | 11.8 | 7.6 | 8.9 |
| Percentagem de inquilinos nas regiões centrais (%). Média na Alemanha = 54% | 72.2 | 64.8 | 84.7 | 74.8 | 84.5 |
| Dinâmica de aluguel (2011-2015,%). Média para a Alemanha = 34,3% | 9.9 | 34.6 | 46.2 | 90.9 | 20.8 |
Assim, para investir em imóveis lucrativos na Alemanha e comprar habitação, Oldenburg atende a todos os principais indicadores que os corretores internacionais recomendam prestar atenção:
- Situação demográfica: a dinâmica da população é positiva, há perspectivas de maior crescimento;
- desemprego - em uma cidade com população inferior a 200.000 habitantes, a taxa de desemprego não deve ultrapassar 7%;
- crescimento dos preços da habitação: a taxa recomendada é de 2% ao ano;
- a proporção de inquilinos: pessoas que alugam habitação deve ser superior a 50%;
- situação econômica - deve haver pelo menos 2 indústrias-chave na cidade;
- infraestrutura - grandes universidades e clínicas universitárias deverão funcionar na cidade.
Custo de vida em Oldenburg
Se um comprador estiver interessado em um apartamento em Oldenburg, porque no futuro vai morar na cidade, é necessário avaliar os principais itens de despesas que o aguardam após a mudança.
Em primeiro lugar, via de regra, os imigrantes estão interessados no custo dos produtos alimentícios. Em Oldenburg, a comida é mais cara do que a média alemã, cerca de 12%.
| Produto alimentar | Custo (EUR) |
|---|---|
| Pão de forma fresca (500 g) | 0.99 |
| Leite (1 l) | 0.66 |
| Ovo (12 unidades) | 1.71 |
| Queijo local (1 kg) | 6.67 |
| Peitos de frango desossados e sem pele (1 kg) | 6.96 |
| Carne (1 kg) | 11.82 |
| Maçãs (1 kg) | 2.08 |
| Bananas (1 kg) | 1.56 |
| Batatas (1 kg) | 0.93 |
| Cebolas (1 kg) | 1.00 |
Oldenburg é uma cidade grande com um grande número de restaurantes e cafés. O custo dos serviços de catering aqui não pode ser chamado de baixo, mas se falamos de preços médios na Alemanha, o custo de jantar fora nesta cidade é 7,16% menor.
| Almoço e bebidas no restaurante | Custo (EUR) |
|---|---|
| Almoço em restaurante barato | 9.50 |
| Almoço de três pratos para dois em restaurante de médio porte | 40.00 |
| McMill no McDonald's (ou pratos semelhantes) | 7.20 |
| Cappuccino | 2.50 |
| Água (garrafa, 0,33 l) | 1.70 |
O custo de manutenção de uma casa também não é muito alto - o custo dos serviços públicos em Oldenburg é 15% menor do que a média na Alemanha.
| Serviço comunal | Preço |
|---|---|
| Fonte de alimentação, aquecimento, ar condicionado, abastecimento de água, eliminação de resíduos, rede de esgotos (para um apartamento com área de 85m2) | 180,67 € por mês |
| 1 minuto de conversa com tarifa pré-paga de operadora móvel local (sem descontos e ativação de planos tarifários) | 0,09 EUR |
| Internet (de 60 Mbps, ilimitado, cabo / ADSL) | € 27,50 por mês |
Como em qualquer outra cidade da Alemanha, as pessoas que costumam usar os serviços de transporte público consideram mais lucrativo comprar um passe mensal. Seu custo é 28,5% inferior à média nacional.
| Serviço de transporte | Custo (EUR) |
|---|---|
| Bilhete só de ida (transporte urbano) | 2.40 |
| Passe mensal (preço normal) | 50.00 |
| Táxi "Start" (tarifa normal) | 3.50 |
| Táxi (tarifa normal, por 1 km do trajeto) | 1.89 |
| Táxi, 1 hora de espera (tarifa normal) | 25.00 |
| Gasolina (1 l) | 1.32 |
Em geral, Oldenburg não pode ser classificada como uma cidade com um custo de vida elevado, mas os salários na cidade são 17% inferiores à média nacional: 1.816,67 euros contra 2.190,48 euros por mês (após impostos).
Conclusão
O mercado imobiliário está em constante mudança, sob a influência de diversos fatores, e os investidores estão constantemente em busca de novas oportunidades de investimento. A Alemanha é um dos países economicamente mais estáveis; edifícios residenciais e comerciais são muito procurados aqui.
Quando há escassez de oferta no mercado imobiliário alemão e o mercado não consegue acompanhar a crescente demanda dos compradores de casas e apartamentos, os investidores se contentam com opções de investimento menos populares ou até mesmo assumem riscos e investem nos imóveis que possuem não tratado anteriormente. No entanto, assim que projetos de construção localizados em grandes cidades em crescimento são colocados à venda, todas as atenções dos capitalistas se voltam para eles. Uma dessas cidades é Oldenburg - uma cidade que está à frente de dezenas de outros assentamentos na Alemanha em todos os indicadores de atratividade de investimento.
