O mercado imobiliário búlgaro atrai estrangeiros de perto e de longe, principalmente pelo nível de preços. Além disso, as hipotecas na Bulgária estão disponíveis para estrangeiros. Para os bancos locais, não importa de onde veio o potencial mutuário: tanto os cidadãos dos países da UE como os russos recebem empréstimos de instituições financeiras em termos iguais. É claro que os cidadãos búlgaros podem contar com condições de empréstimo mais atraentes, mas a diferença não é tão significativa quanto em outros países.
Informações gerais sobre o mercado imobiliário búlgaro
O mercado imobiliário na Bulgária tem estado no topo entre os compradores da Rússia nos últimos 15 anos, junto com o imobiliário na Espanha. Nove em cada dez compradores procuram imóveis baratos no valor de até 50 mil euros.
Em 2018-2019, uma habitação na Bulgária é um investimento lucrativo, mesmo que compre um imóvel a crédito. De 2009 a 2021, os preços no mercado caíram 48% no agregado e foram em média $ 442 por m².
Hoje, observa-se mais uma rodada de seu crescimento: de 2021 a 2021, o aumento acumulado dos preços médios ultrapassou 25%, e eles continuam crescendo. Os especialistas fazem previsões moderadamente otimistas, que estão associadas ao aumento do número de alvarás de construção, à intensificação do processo de adesão da Bulgária ao espaço Schengen e, claro, à possibilidade de contrair uma hipoteca na Bulgária.
Os mais dinâmicos são os mercados imobiliários de Sófia, Varna e Burgas, onde o mercado secundário em 2021 apresentou um aumento de preços de 9,4, 13,5 e 13,4%, respetivamente. Além dessas cidades, os resorts do mar são atraentes, onde um pequeno estúdio a alguns quilômetros da praia pode ser comprado por 10 mil euros, e por 20-50 mil euros - um apartamento muito decente.
Condições de empréstimo para estrangeiros
Durante a crise no mercado imobiliário, os bancos búlgaros começaram a atrair ativamente capital estrangeiro por meio de empréstimos a estrangeiros garantidos por imóveis. As condições de crédito hipotecário na Bulgária para estrangeiros são, obviamente, mais difíceis do que para os residentes locais.
No registo de hipoteca, o tipo de imóvel não é de fundamental importância, sendo dada preferência a objetos líquidos - apartamentos e casas em zonas turísticas. Os imóveis rurais praticamente não são creditados - é mais fácil conseguir um empréstimo para consertar do que comprar uma casa em uma vila.
Os bancos búlgaros geralmente estão dispostos a dar aos estrangeiros não mais do que 200 mil levs, o que equivale a cerca de 100 mil euros. Considerando os preços dos imóveis, esse tipo de empréstimo é suficiente. Mas o montante do empréstimo geralmente cobre apenas 60-80% do custo do objeto, o resto do comprador deve pagar a si mesmo, demonstrando solvência. Mais 15% no pagamento.
O prazo do empréstimo para não residentes é de 5 a 20 anos, dependendo do programa, a idade permitida para os tomadores é de 20 a 65 anos (60 anos para mulheres).
As taxas de empréstimo variam de 7 a 9,5, às vezes até 14% dependendo das condições. Por exemplo, o Unikredit Bulbank está pronto para oferecer taxas de juros de cerca de 6%.
Infelizmente, a hipoteca do Sberbank na Bulgária não está disponível para os russos, mas o banco é uma das instituições financeiras que oferece empréstimos garantidos por imóveis no exterior. Além do Unicredit, as hipotecas para estrangeiros também são emitidas pelo Alfa-Bank, DSK-bank, Postbank, Bulgarian-American Credit Bank e alguns outros.
Para efeito de comparação: o juro médio da hipoteca para os búlgaros, embora superior às taxas médias na Europa, é inferior a 4%.
Observe que a taxa pode consistir em dois componentes: uma taxa de juros fixa e um índice flutuante (SOFIBOR para empréstimos em leva e EURBOR para euros), que podem diminuir ou aumentar esses juros. Ao mesmo tempo, uma porcentagem fixa para cada cliente geralmente é individual.
O reembolso antecipado da hipoteca geralmente envolve o pagamento de uma multa de até 1-3%.
Como obter uma hipoteca na Bulgária
Hipotecas para russos na Bulgária estão disponíveis em programas de 7 bancos. As opções mais acessíveis e simples do ponto de vista do design são comprar uma casa de um incorporador que, vendendo uma casa, já colabora com um ou vários bancos ao mesmo tempo. Nesse caso, o mutuário pode contar inicialmente com a fidelidade do credor.
Quanto ao mercado secundário, para comprar um apartamento hipotecado na Bulgária, você deve seguir o seguinte procedimento:
- Escolher um imóvel adequado e reservá-lo. Você pode pesquisar imóveis tanto por conta própria quanto por meio de imobiliárias / corretores de imóveis privados. Os portais mais populares: Alo, Imot, Bazar. Não existe um sistema de licenciamento de corretores imobiliários no país, portanto, confie nas transações apenas para corretores de imóveis de confiança. Feita a escolha, é necessário reservar um objeto: o comprador transfere o valor da reserva através do banco, normalmente 2-3 mil euros.
- Escolha de banco e cobrança de documentos. As condições nos bancos são semelhantes, no entanto, recomenda-se fazer uma análise preliminar das ofertas. O pacote de documentos geralmente é padrão - sobre isso abaixo.
- Candidatura a um empréstimo hipotecário na Bulgária. A presença pessoal obrigatória do mutuário no momento da apresentação do pedido e a sua consideração dispensada, basta delegar um representante autorizado por procuração.
- Aprovação do pedido, processamento do empréstimo. Em média, o procedimento de registro desde o momento da escolha de um objeto adequado até a transferência do valor total para o vendedor leva de 1,5 a 2 meses. Durante este tempo, os procedimentos de acompanhamento também são realizados: avaliação imobiliária, assinatura do contrato de seguro, reconhecimento de firma e assim por diante.
- Conclusão da transação, transferência de dinheiro para o vendedor, novo registro do imóvel.
Como escolher o melhor programa de hipotecas
As hipotecas a estrangeiros na Bulgária são normalmente concedidas em condições normais. Uma rápida comparação de vários programas de empréstimos em bancos búlgaros torna claro que são oferecidas relativamente as mesmas condições. O fator-chave é a taxa de hipoteca: quanto mais baixa, mais favoráveis são os termos do empréstimo.
Mas ao escolher o programa certo, lembre-se de que:
- em primeiro lugar, na Bulgária, há uma prática de aumentar a taxa de hipoteca em vários anos em comparação com a inicial;
- em segundo lugar, podem ser usados índices flutuantes SOFIBOR / EURBOR. Seu uso pode começar, inclusive vários anos após a concessão do empréstimo.
Ao escolher um programa de compra de casa a crédito, preste atenção a outros aspectos:
- o valor total do pagamento indevido, levando em consideração todas as taxas;
- o valor do pagamento inicial;
- termos do empréstimo;
- o montante das comissões por contrapartida e por outras atividades bancárias;
- possibilidade e condições de reembolso antecipado.
Antes de assinar um contrato, é recomendável consultar um oficial de crédito.
Pacote de documentos
Ao comprar imóveis na Bulgária a crédito, os estrangeiros não residentes enviam um pacote padrão de documentos às instituições financeiras, incluindo:
- cópias de passaportes internos e externos;
- certidão de casamento (para casado) ou divórcio (para divorciado);
- comprovante de rendimento, bem como recolhimento do imposto do último exercício;
- um certificado de vencimento do trabalho, um extrato do banco sobre movimentos de conta nos últimos seis meses;
- extrato da USRN com informações sobre o imóvel possuído, bem como sobre a ausência de gravame sobre ele;
- um certificado da agência de crédito e, se necessário, uma carta de recomendação do banco russo, cujo cliente é o requerente;
- contrato preliminar de compra e venda de bens imóveis.
Os documentos são fornecidos no original, bem como em cópias com uma tradução autenticada para o búlgaro.
Assinatura de um contrato de hipoteca
Após a aprovação, uma hipoteca de um imóvel na Bulgária pode ser emitida sem a presença pessoal do mutuário. Basta delegar um representante autorizado para assinar o contrato por procuração (com a indicação obrigatória de autoridade para celebrar o contrato).
Observe que um contrato de hipoteca, como na Rússia, exige reconhecimento de firma, cujos custos também são suportados pelo mutuário.
Além disso, o contrato está sujeito a inscrição no cartório de registro de imóveis do cartório local (Agência de Registro).
Tenha em atenção que apenas uma pessoa com capacidade jurídica pode celebrar um contrato de hipoteca. O prazo total da hipoteca é de 10 anos, porém, o credor hipotecário tem o direito de prorrogá-lo mediante requerimento com firma reconhecida no serviço de registro.
O contrato deve conter os principais detalhes da transação, incluindo:
- objeto de penhor;
- os fundamentos dos créditos do credor;
- quantidade de crédito;
- taxa de juros;
- condições para sua mudança, e assim por diante.
Despesas adicionais
Um apartamento a crédito na Bulgária não é apenas o valor da transação para o vendedor e o pagamento a maior de juros para o banco. O mutuário enfrentará muitos custos associados que deverão ser incorridos tanto ao solicitar um empréstimo quanto ao registrar um imóvel como propriedade.
Portanto, ao registrar uma hipoteca, o mutuário paga adicionalmente:
- comissão pela consideração do banco sobre o pedido do devedor - em cada caso individualmente, mas normalmente não superior a 75 euros;
- comissão de apoio jurídico na celebração de contrato de hipoteca e serviços notariais - 30-50 euros;
- avaliação da própria capacidade de crédito - até 100 euros;
- avaliação imobiliária - 50-250 euros, consoante a empresa de avaliação;
- taxa de manutenção de conta - 3-5 euros por mês;
- apólice de seguro do imóvel e, se necessário, seguro de vida do mutuário - 200-300 euros por ano.
Custos adicionais serão exigidos ao registrar uma compra e venda, incluindo para:
- pagamento do imposto municipal na aquisição de imóveis - não mais do que 4% do valor (geralmente de 1,5 a 2,5%);
- notarização do contrato - dependendo do valor do apartamento, geralmente na faixa de 300-1000 levs;
- taxa de inscrição - 0,1% do custo;
- inscrição de informação no registo de imóveis - a partir de 5 euros;
- pagamento pela emissão de extrato.
Procedimento de reembolso de empréstimo
A forma de cálculo dos pagamentos mensais deve ser obrigatoriamente prevista no contrato. A especificidade do empréstimo hipotecário búlgaro é que o mutuário pode escolher de forma independente o esquema de reembolso da hipoteca:
- anuidade, quando o valor do pagamento permanece inalterado durante todo o período de amortização do empréstimo. Apesar da invariabilidade do valor, a estrutura de pagamento muda constantemente - primeiro 80% dos recursos vão para pagar os juros do empréstimo e, no final do prazo - para pagar o valor do empréstimo diretamente.
- diferenciados, quando se efetua uma diminuição gradual do montante dos pagamentos. Ao abrigo deste regime, o montante da dívida a ser reembolsado permanece inalterado e os juros cobrados na dívida remanescente são reduzidos.
Em caso de reembolso antecipado, um regime diferenciado parece ser mais rentável. Mas lembre-se que em caso de reembolso antecipado, muitos bancos impõem uma comissão no valor de 1 a 5% do total da dívida.
Obtenção de visto e autorização de residência para imóveis
Os proprietários de bens imóveis na Bulgária, com base na posse de atos notariais na compra de bens na república, têm o direito de obter um visto anual de curta duração da categoria C para estada temporária no país por 90 dias no prazo de seis meses . Na internet, você encontra outras informações, por exemplo, sobre a emissão de um visto nacional da categoria D, mas não é o caso.
Com base na propriedade de bens imóveis, apenas é emitido um visto de curto prazo C. Por favor, note que não é um visto Schengen e permite que você permaneça apenas no território da Bulgária, Romênia, Croácia e Chipre, não é possível para entrar na UE com ele.
Quanto ao fato de possuir bens imóveis, apenas os proprietários de objetos cujas propriedades excedam 300 mil podem obter uma autorização de residência na Bulgária. Em outros casos, além da moradia, o estrangeiro deve apresentar um dos seguintes fundamentos para a obtenção de uma autorização de residência:
- encontrar um local de trabalho ou ser enviado em uma viagem de negócios;
- estabelecer uma empresa ou filial de uma empresa estrangeira e criar empregos para 10 residentes locais;
- casar com um cidadão da Bulgária;
- ser familiar de titular de autorização de residência;
- inscrever-se em tratamento médico de longo prazo.
Conclusão
Comprar um imóvel na Bulgária com uma hipoteca para os russos tem duas vantagens significativas: o custo acessível dos imóveis e as taxas de hipoteca relativamente baixas. Mas os mutuários terão de incorrer em custos de acompanhamento significativos associados não apenas com a fuga, mas principalmente com o registro de um empréstimo hipotecário - quaisquer ações bancárias são oneradas com uma comissão. Mesmo se o mutuário decidir economizar dinheiro e pagar a hipoteca antes do prazo, ele ainda enfrentará uma multa de 1 a 5% do valor do empréstimo.
