Num contexto de crescimento econômico, os terrenos na Polônia estão se tornando um instrumento de investimento cada vez mais atraente. A demanda por terrenos está crescendo a cada ano, o que se reflete correspondentemente em seu preço - a taxa de crescimento anual chega a 3-5%, ajustada para a região. Entre os investidores ativos estão cidadãos da Rússia, Ucrânia, Bielo-Rússia e outros países que têm uma fronteira comum com a Polônia. Para eles, a legislação da República da Polónia estipula algumas nuances na compra de terrenos, sobre os quais nos propomos a morar com mais detalhes. No entanto, vamos começar com os benefícios.
Por que você deve comprar um terreno na Polônia
A demanda por imóveis na Polônia, em particular por terrenos, cresceu significativamente em meados da década de 2000, após a entrada da República da Polônia na União Europeia e na zona Schengen. A economia do país aumentou visivelmente desde então, o que afetou significativamente o custo dos imóveis: na área do resort, os preços aumentaram 50-70% nos últimos 10 anos, e os terrenos agrícolas em algumas áreas geralmente aumentaram 200% no preço . Além disso, seu crescimento anual de preço é de 10-15%.
Também é interessante que os representantes da CEI estejam demonstrando o maior interesse pelas terras polonesas. Por exemplo, em 2021, os estrangeiros compraram coletivamente quase 460 hectares de terras na Polônia, e a maior parte das terras foi adquirida por ucranianos, bielorrussos, alemães e russos, mostrando interesse em terrenos não apenas para residências, mas também para desenvolvimento comercial.
Desde 2021, os estrangeiros têm recebido mais oportunidades: 01.05. 2021 expirou uma moratória sobre a venda de terras agrícolas a cidadãos de outros estados.
O levantamento da moratória atraiu investidores de fora do país, com o que o volume de terras adquirido por eles em 2021 aumentou para 3.200 hectares.
Obviamente, a atratividade dos terrenos na Polónia aumenta de ano para ano e, tendo em conta a procura crescente, os terrenos estão a tornar-se um dos instrumentos de investimento mais lucrativos. Além disso, os investidores destacam uma série de vantagens óbvias de comprar terrenos na República da Polônia, a saber:
- lealdade para com o não residente - cumpridas todas as condições estipuladas na lei, o estrangeiro pode adquirir livremente terrenos em volumes ilimitados;
- preços relativamente baixos em comparação com o custo de loteamentos em outros países europeus e mesmo em grandes cidades da CEI;
- elevada atratividade do investimento: a crescente demanda por terras eleva seu preço, o que permite não só economizar os recursos investidos, mas também aumentá-los somente aumentando o preço;
- a oportunidade de abrir seu próprio negócio na Polônia;
- possibilidade de aquisição de bens terrenos para diversos fins, nomeadamente agrícolas e até florestais.
Como encontrar um terreno para comprar
Dada a alta demanda por terras polonesas, não é tão fácil para os estrangeiros encontrar um terreno baldio para comprar. Para encontrar um objeto adequado, é importante usar todos os canais possíveis, dos quais não existem tantos.
A maneira mais conveniente de encontrar e comprar terrenos na Polônia é através de:
- corretor, corretor de imóveis privado ou agência imobiliária local;
- incorporador - especialmente relevante no caso de aquisição de terreno com edificação residencial;
- Portais da Internet, anúncios de jornais de proprietários e intermediários;
- leilões de venda forçada de bens penhorados.
Uma vez que cada um dos canais de busca listados tem suas próprias características, propomos considerá-los mais detalhadamente.
Contactar um corretor de imóveis
Obviamente, a maneira mais fácil de comprar um imóvel na Polônia é entrar em contato com intermediários: corretores e corretores de imóveis. São pessoas que sabem tudo sobre imóveis, métodos de busca e regras de registro. A maioria deles trabalha oficialmente, o que protegerá um comprador potencial de possíveis fraudes.
Esses intermediários não só ajudarão a encontrar o objeto necessário, mas também a registrar um terreno na Polônia como propriedade.
A vantagem da cooperação com imobiliárias é que elas podem não apenas oferecer o máximo de opções, mas também exigir um mínimo de participação no processo de negociação por parte do comprador.
Ressalta-se que os órgãos costumam organizar seu trabalho em bases territoriais, ou seja, atuam dentro de um assentamento específico.
Por exemplo, aqui você encontrará uma lista de agências de Varsóvia, e aqui você encontrará os melhores corretores em Gdańsk. Recomendamos que utilize os serviços apenas de intermediários licenciados, cujos contactos se encontram no site da Federação do Mercado Imobiliário. Lembre-se de que a maioria das agências tem uma comissão de 1,5-3%.
Entrando em contato com o desenvolvedor
Quando se trata de adquirir terrenos para desenvolvimento residencial ou comercial, faz sentido entrar em contato com os incorporadores. As incorporadoras costumam vender terrenos que já foram preparados para a construção - via de regra, elas possuem todas as comunicações e infraestrutura desenvolvida. Além disso, os desenvolvedores fornecem todas as licenças.
Diante disso, é importante estar ciente de que tal lote custará significativamente mais do que um não preparado. Observe que o incorporador pode vender não só o terreno preparado para construção, mas também o terreno com uma casa já construída.
Devo dizer que as ofertas no mercado primário são muito atrativas até o momento do anúncio do custo. Normalmente, a compra de um novo edifício custa 30-35% mais do que a compra de um terreno e a construção independente de moradias. Portanto, essa opção de busca não pode ser chamada de orçamento - ela é adequada apenas para quem precisa de uma casa sem complicações desnecessárias e para quem está disposto a pagar a mais.
Internet, jornais
Talvez a maneira mais conveniente de encontrar um terreno para comprar seja pesquisando-o na Internet. Os usuários recebem centenas de recursos on-line convenientes contendo dezenas de milhares de propostas com fotos reais e locais em todo o país. Filtros convenientes permitem que você classifique as ofertas não apenas por assentamento, mas também por propósito, tipo de terreno e seu valor.
Bastam alguns cliques - e o comprador tem os contactos do vendedor, o que lhe permite obter o máximo de informação pelo telefone. Os portais de internet mais populares são OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto e muitos outros. Deve-se ter em mente que tais portais contêm anúncios não só de proprietários, mas também de intermediários.
Anúncios imobiliários também podem ser encontrados em publicações impressas - jornais e revistas de publicidade. No entanto, eles contêm principalmente anúncios relativos apenas às localidades em que são emitidos e distribuídos. Portanto, essas fontes devem ser usadas apenas se você estiver fisicamente localizado em uma determinada região da Polônia, na qual pretende adquirir um terreno.
Leilões de venda obrigatórios
Outra opção muito específica, mas ao mesmo tempo muito atractiva, para a procura de bens imóveis na República da Polónia, incluindo terrenos, é a participação em leilões de venda obrigatória de imóveis. Estamos a falar dos terrenos detidos, que são confiscados dos proprietários e vendidos para saldar as suas dívidas civis. Esses leilões são conduzidos por oficiais de justiça.
Ao participar de um leilão de venda forçada, você pode economizar muito comprando um terreno 30-50% mais barato que o valor de mercado.
Informações sobre esses leilões podem ser encontradas no site do National Council of Bailiffs. Ao clicar no link, você encontrará uma lista dos leilões com a data e local de sua realização, bem como o valor do terreno e uma foto do objeto a ser vendido.
Na guia "Więcej", o usuário encontrará informações mais detalhadas sobre o objeto, local e condições de participação no leilão, todos os contatos necessários e outras informações.
Informações sobre leilões também podem ser encontradas nos sites das organizações de crédito. Por exemplo, aqui você encontrará informações do Bank Zachodni WBK. Estamos falando sobre a venda de terrenos prometidos que garantiam grandes empréstimos.
Quanto custa terra na Polônia
É impossível responder inequivocamente à questão de quanto custa o terreno na República da Polônia - o preço específico de um determinado lote depende de muitos fatores: a finalidade do lote, sua localização, o tamanho das comunicações localizadas nele, o custos de inscrição, os desejos do vendedor. Portanto, neste contexto, é lógico considerar preços médios, que diferem significativamente dependendo da região e até dentro dela.
Para começar, considere os preços médios de terrenos para construção.
De acordo com o portal Bankier, em fevereiro de 2021, na maioria das voivodias, o preço médio dos terrenos para construção aumentou 30% em relação a fevereiro de 2021.
O líder indiscutível é, sem dúvida, Varsóvia - o preço médio na capital é 779 zł / m2 ou 183 euros, que é um recorde nacional absoluto. Em comparação com janeiro, o preço aumentou quase 180 zł!
No entanto, esse aumento teve um leve efeito sobre os preços na voivodia da Mazóvia como um todo, onde o custo médio é de 185 zł / m2. Os terrenos na voivodia da Pomerânia têm o segundo preço médio nacional - 163 zł / m2, enquanto os terrenos perto do Mar Báltico, em particular em Gdansk, são avaliados em 417 zł / m2.
Mais caro do que em Gdansk (exceto a capital), terrenos apenas em Poznan (525 zł / m2) e Cracóvia (450 zł / m2), no entanto, Wielkopolska (107 zł / m2) e Pequena Polônia (110 zł / m2) as voivodias ainda são inferiores à costa com o preço médio dos terrenos para construção.
Os preços mais baixos para terrenos para construção podem ser encontrados na voivodia de Lubuskie - na região, o preço médio mal chega a 49 zł / m2, enquanto na maior cidade da região de Gorzow Wielkopolskie o preço médio do terreno é de apenas 73 zł / m2. Preços baixos semelhantes também são observados nas voivodias de Podkarpackie e Warmia-Mazury - 62 e 61 zł / m2, respectivamente.
O preço médio das terras agrícolas também difere significativamente de região para região, embora não esteja vinculado à atividade empresarial e ao nível de desenvolvimento econômico. E embora a lógica de precificação seja diferente, as regiões mais caras e mais baratas são praticamente as mesmas voivodias.
Assim, de acordo com informações publicadas pela Agência para a Reestruturação e Modernização da Agricultura (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa), na Polónia no final de 2021, os preços mais elevados dos terrenos agrícolas encontravam-se nas voivodias de Wielkopolskie e Kuyavian-Pomeranian - 58,9 mil e 57,4 mil zł / ha, respectivamente. Os preços mais baixos das terras agrícolas estavam nas voivodias de Pomorskie e Podkarpackie - 28,6 mil e 25,1 mil zł / ha, respectivamente.
O preço médio no país é de 42,4 mil zł / ha, o que é mais de 2 mil zł a mais do que no mesmo período do ano passado - ou seja, as terras agrícolas também estão crescendo em valor. Mas deve-se ter em mente que o custo das terras agrícolas depende da classe atribuída ao local, da qual existem apenas seis. Por exemplo, o preço médio dos lotes da classe I-III na voivodia de Wielkopolska é de 74,2 mil zł / ha, enquanto os terrenos da classe V-VI custam apenas 42,3 mil zł / ha.
Além disso, o comprador do terreno terá de incorrer em custos adicionais associados ao registo de propriedade imobiliária. Trata-se de despesas notariais no valor de 2-3% do custo mais despesas para representantes e intermediários - até 5% do custo do objeto. Não se esqueça dos impostos, que discutiremos a seguir.
Autorização de Compra de Terra
A lei polonesa não exige nenhum estatuto jurídico especial para estrangeiros que desejam comprar um imóvel - no momento da compra, basta ter um visto válido para permanecer legalmente no país. No entanto, de acordo com o artigo 1.º da Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Lei de Aquisição de Bens Imóveis por Estrangeiros), os cidadãos de outros países necessitarão de uma autorização especial para adquirir terrenos, que é emitida administrativamente pelo Ministro do Interior a pedido do comprador.
O direito de compra de bens imóveis é concedido desde que:
- tal acordo não ameaça a segurança do estado, a defesa e a ordem pública da Polônia;
- o comprador estrangeiro provará sua ligação com a Polônia.
Assim, se a ausência de ameaças à segurança do Estado da República da Polónia é bastante fácil de provar, devido à ausência de objeções do Ministro da Defesa (e no caso de terras agrícolas, do Ministro do Desenvolvimento Rural), então não é tão simples com a conexão com a Polônia.
Em particular, de acordo com o parágrafo 2 do artigo 1a da lei, a conexão com a Polônia pode ser comprovada por:
- Nacionalidade polonesa ou raízes polonesas;
- casamento com uma polonesa / polonesa;
- disponibilidade de autorização de residência temporária (autorização de residência temporária) ou residência permanente (autorização de residência permanente);
- inscrição em órgãos de administração de empresa registada na Polónia;
- exercício de atividades económicas ou agrícolas no território da República da Polónia.
Sem essa conexão ou sem realmente se mudar para a Polônia, é impossível obter permissão para comprar terras, mas uma compra sem essa permissão, de acordo com o artigo 6 da lei, é inválida.
Para a obtenção do documento é necessário elaborar o requerimento que, nos termos do n.º 3 do artigo 1.º-A da lei, deve conter:
- dados pessoais do requerente;
- dados sobre o lote (endereço, números cadastrais e de registro, área, características de construção);
- dados pessoais do vendedor;
- apuração dos eventos jurídicos que ocorrerão posteriormente (venda de bens imóveis);
- os objetivos pelos quais o comprador estrangeiro se orienta ao realizar a transação;
- fontes de recursos que serão gastos na compra de imóveis.
Os seguintes documentos devem ser anexados à inscrição:
- uma cópia do seu passaporte, autorização de residência ou outro documento de identidade;
- um documento confirmando laços com a Polônia;
- documentos imobiliários (extrato do cadastro, extrato do cadastro com indicação do mapa cadastral, certificado de uso do solo, etc.);
- uma declaração do vendedor que deseja vender o imóvel;
- um documento que comprove a disponibilidade de fundos (certificado do banco);
- documentos que confirmam o pagamento do imposto de selo no valor de 1570 zł.
Um pedido de licença é apresentado ao Departamento de Decisões e Concessões do Ministério de Assuntos Internos (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), localizado em: Varsóvia, st. Rakovetskaya, 2a, ou enviado por correio para o endereço: Stefan Batory, 5 (índice 02591).
Deve-se notar que as disposições do artigo 8 da lei estabelecem as condições sob as quais a autorização acima para a compra de terras não é necessária:
- se o estrangeiro viveu na Polónia para residência permanente (autorização de residência permanente, zezwolenie na pobyt stały) há mais de 5 anos;
- se o estrangeiro for casado com um polonês há mais de 2 anos a partir da data de obtenção da autorização de residência permanente;
- se o estrangeiro tiver nacionalidade ou exercer actividade económica num dos países do Espaço Económico Europeu.
O que procurar ao comprar um terreno
É necessário abordar a escolha de um terreno com seriedade, caso contrário, é muito fácil se tornar uma vítima de engano. Destacamos vários aspectos aos quais você precisa prestar atenção ao comprar um terreno. Em particular, são:
- Objetivo do lote. Os terrenos agrícolas são geralmente chamados de Ziemia ou Grunty Rolne, enquanto os terrenos para construção são działki budowlane. Naturalmente, o terreno pode ser usado exclusivamente para o fim a que se destina.
- A presença de comunicações no site. Se estamos falando de terreno para construção, você deve procurar um terreno com esgoto, abastecimento de água e eletricidade conectado a ele - isso será evidenciado pela frase no anúncio “działka uzbrojona w prąd i kanalizę” ou “grunt uzbrojony w media ”.Comunicações autônomas não só serão extremamente caras, mas também demoram muito.
- Localização do site. Quanto mais próxima a infraestrutura desenvolvida e a disponibilidade de transporte público pararem dela, maior será a atratividade do investimento. Além da presença de um plano de desenvolvimento espacial local (Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), adotado pela comunidade, - isso permitirá que você descubra o que estará por aí nos próximos anos.
- Situação jurídica dos bens imóveis. É necessário verificar a propriedade do terreno do vendedor e a ausência de reclamações sobre o terreno, o que é feito através de um requerimento regular ao departamento de terrenos e cartórios de hipotecas do tribunal distrital.
- Características do site. Estamos falando, em particular, sobre o tipo de solo, área, disponibilidade de água subterrânea, localização para as principais direções geográficas.
Quais impostos você terá que pagar no momento da compra
Em geral, o único imposto que um comprador terá de pagar ao adquirir um terreno é um imposto sobre transações civis no valor de 2% do valor da transação. Mais taxas notariais e IVA sobre as taxas notariais. Além disso, se o vendedor for pessoa jurídica e contribuinte de IVA, outro IVA de 23%, normalmente incluído no preço. A esta lista, vale a pena adicionar o pagamento da taxa de justiça para manter o registro de terras e hipotecas - 60 zł, mais outros 200 zł para inserir informações nesses registros.
Perguntas comuns
Claro, isso é apenas geral, mas está longe de ser uma informação exaustiva que conseguimos coletar sobre a aquisição de um terreno na Polônia. No entanto, se os leitores ainda tiverem dúvidas, é bem possível que eles encontrem as respostas para elas nesta seção.
É possível contar com a obtenção de autorização de residência após a compra de terrenos
A aquisição de um terreno, bem como de qualquer outro imóvel, independentemente do valor, do fundamento da sua aquisição ou da finalidade do terreno, não implica o direito à obtenção de autorização de residência temporária ou permanente, bem como a estendê-los.
Quando uma licença para a aquisição de terras pode ser recusada
A lei não prevê uma lista específica de motivos pelos quais pode ser negado a um estrangeiro o direito de adquirir um terreno. No entanto, a prática estabelecida indica que tal recusa pode ocorrer nos seguintes casos:
- se a transação de venda e compra ameaçar a segurança nacional da Polônia ou a ordem pública;
- se o comprador não comprovou sua ligação com o PR;
- se forem apresentados documentos falsos, são indicadas informações falsas, etc.
Além disso, não há mecanismo para contestar a decisão do ministro.
É possível comprar terrenos na zona de fronteira
Sim, a lei não proíbe que estrangeiros adquiram terras em áreas de fronteira. No entanto, de acordo com o parágrafo 3 do Artigo 8 da lei acima mencionada, para concluir tal transação, a permissão do Ministro da Administração Interna será definitivamente necessária, mesmo que um estrangeiro geralmente caia na exceção e possa adquirir terras sem permissão (por exemplo, 5 anos de autorização de residência ou 2 anos de casamento com o polonês).
Finalmente
Todas as regras acima e preços mostrados são válidos a partir de 2021. No entanto, devido ao rápido crescimento da demanda e dos preços da terra, os representantes do ramo legislativo da República da Polônia estão cada vez mais discutindo o endurecimento do procedimento para aquisição de terras por latifundiários estrangeiros. Portanto, não se pode descartar que o pedido atual será alterado em breve. Hoje, a aquisição de um terreno na Polônia não é um problema para um investidor estrangeiro - o problema pode ser a falta de terrenos a um preço atraente.
