O mercado imobiliário na Alemanha está com demanda estável e os investidores encontraram novas oportunidades para gerar renda - hoje eles estão comprando ativamente habitações baratas das classes B e C. Uma parte significativa das transações de compra e venda recai sobre os chamados novos estados federais - as cidades da Alemanha Oriental, tradicionalmente consideradas regiões economicamente atrasadas ... Nos últimos anos, tem havido uma demanda constante por imóveis em Magdeburg, Leipzig, Dresden e Erfurt. Digno de nota é Magdeburg, que de repente se tornou atraente para investidores locais e estrangeiros.
Mercado imobiliário em Magdeburg
Magdeburg é a capital do estado federal da Saxônia-Anhalt, com uma população de cerca de 230 mil habitantes, cujo número continua crescendo, embora em ritmo lento. É a segunda maior cidade (depois de Halle) na Saxônia-Anhalt, e das instituições estaduais em Magdeburg, apenas o Parlamento está localizado.
A cidade é valorizada pelos moradores locais e atrai colonos com grande número de espaços para recreação ao ar livre - 28% da área de Magdeburg é ocupada por parques, florestas, lagos.
Existem vários teatros, museus e centros culturais na cidade. Magdeburg tem boas condições de vida e, portanto, os habitantes da cidade não têm pressa em se mudar.
Segundo as estatísticas, decorrem em média 18 dias desde o momento em que é colocado um anúncio de arrendamento de apartamento até à celebração de um contrato de arrendamento, que fala da procura de habitação e da relevância de investir em imóveis em Magdeburg para gerar esse tipo de renda. Além disso, os alemães não buscam adquirir moradia própria - apenas 52% da população do país possui um apartamento ou casa.
Como estamos falando principalmente de imóveis baratos das classes B e C, você também pode pensar em alugar apartamentos para estudantes - há várias universidades na cidade.
Ao contrário dos cidadãos dos países da CEI, os alemães costumam ser inquilinos permanentes e tornam-se eles no momento do reassentamento de seus pais, geralmente imediatamente após deixar a escola. Esse fato, novamente, é uma vantagem para o locador que possui um apartamento na cidade onde funcionam as instituições de ensino.
Dificilmente se pode contar com o aluguel de apartamentos para turistas: um dia é o suficiente para explorar a cidade e fazer compras nos shoppings locais, já que a maioria dos monumentos históricos foram destruídos durante os bombardeios da Segunda Guerra Mundial. Ocasionalmente, os estrangeiros alugam apartamentos em vez de quartos de hotel se pretendem explorar as cidades vizinhas: Aschersleben, Bernburg, Blankenburg, Köthen, Oschersleben, Salzwedel, Stendal, Tangermünde, Wernigerode. É mais conveniente e rápido chegar até eles de Magdeburg.
Se você se concentra no lucro do aluguel de um apartamento para turistas, é melhor comprar um imóvel perto da estação ferroviária (no centro da cidade) - os viajantes geralmente vêm de carro ou de trem. Além disso, há uma estrada federal nas proximidades, que é conveniente para sair da estação de trem, e a maioria das atrações da cidade pode ser alcançada em alguns minutos.
Na Alemanha, há um grande fluxo de trabalhadores migrantes todos os anos, que, ao chegarem, precisarão de moradia barata por um período bastante longo. Durante a época da RDA, Magdeburg era considerada uma cidade de engenharia pesada, mas após a reunificação da Alemanha, grandes empresas foram fragmentadas em outras menores e privatizadas.
Hoje, a maioria das empresas foi declarada falida ou ociosa. Apesar disso, os trabalhadores migrantes encontram empregos no maior empregador local - na German Railways Company e em pequenas empresas nas indústrias leve e alimentícia, que são muitas.
Novos empregos também estão surgindo na cidade devido ao ativo desenvolvimento das seguintes indústrias:
- engenharia mecânica; produção de equipamentos industriais;
- tecnologias ecológicas e reciclagem;
- saúde (por 100 mil residentes de Magdeburg - 221,2 médicos em exercício (a média para a Alemanha é de 230 médicos por 100 mil alemães));
- logística.
Magdeburg está pronta para oferecer aos investidores não apenas imóveis residenciais, mas também imóveis comerciais. A cidade possui todos os tipos de imóveis comerciais possíveis, cuja compra levará o empresário a receber altas receitas com o aluguel de imóveis:
- edifícios sociais;
- instalações e edifícios de escritórios;
- instalações de produção e armazéns;
- edifícios separados para escritório, consultório particular, oficina de artesanato (a critério do investidor);
- Instalações para a organização do comércio retalhista (lojas, centros comerciais, mercados);
- apartamentos para aluguel diário;
- instalações para uso livre (adequado para um hotel, restaurante, café, centro desportivo).
Os mais populares, lucrativos e rapidamente reembolsáveis são os imóveis comerciais, que:
- localizado no centro ou nas áreas de dormir de Magdeburg, onde há tráfego de pedestres e automóveis;
- estão localizados próximos ao estacionamento ou possuem vagas próprias.
A tabela abaixo mostra o custo de alguns objetos imobiliários comerciais em Magdeburg, que atualmente são colocados à venda pelos proprietários, sua rentabilidade e características:
| Um objeto | Ano | Área, m2) | Informações adicionais | Lucratividade (%) | Renda absoluta (EUR) | Custo (EUR) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Supermercado | 1997 | 917 | Área do terreno - 5.020 m 2, vagas de garagem - 75 | 8.2 | 128.978 | 1,570,000 |
| Shopping | 1994 | 28.068 | Área do terreno - 76.938m2, vagas de garagem - 950 | 7.2 | 2,652,512 | 36,600,000 |
| Casa de repouso | 1998 | 8.674 | 129 apartamentos, 8 espaços comerciais | 6.3 | 1,009,983 | 16,000,000 |
| Hotel | - | - | 143 quartos | 5.6 | 522 | 9,340,000 |
| Posto de gasolina | 2017 | 11 | Saia do posto de gasolina para a rodovia | 6.5 | 219.996 | 3,410,000 |
| Prédio de apartamentos | - renovação em 2015 | 2.086 | 38 apartamentos, vagas de estacionamento - 7 | 6.5 | 116.292 | 1,800,000 |
Ao planejar a compra de um imóvel comercial, você deve estar preparado para os custos adicionais, a saber, para pagar:
- taxa notarial para registro de direitos de propriedade (1,5-2%);
- imposto de aquisição de bens imóveis (5%);
- comissões de corretor (geralmente 4,5-5%).
Se um imóvel em Magdeburg for comprado com o propósito de continuar morando na cidade, é melhor não escolher as vizinhanças da estação ferroviária - é barulhento aqui e a vista das janelas não é apresentável.
Se você quer morar mais perto do centro, deve dar uma olhada nas casas perto do Elba - o aterro aqui é limpo e bem iluminado à noite.
Magdeburg está atraindo a atenção dos investidores porque a cidade continua a crescer e se desenvolver, o que promete preços mais altos para os imóveis locais.
Magdeburg está localizada bem no centro da Europa, a cidade é o cruzamento das estradas e ferrovias mais importantes (bem como rotas de transporte aquático da Europa), trens intermunicipais (Inter City) passam para Colônia, Hanover e Leipzig, e há um trem de hora em hora para Berlim.
A via expressa também conecta Magdeburg a Dresden - em geral, a infraestrutura da capital Saxônia-Anhalt cria as condições ideais para que Magdeburg ocupe uma das posições de liderança entre os maiores centros logísticos europeus.
Os lucros do mercado de investimentos estão caindo em Magdeburg, segundo dados publicados pela corretora Aengevelt em abril de 2021. No entanto, esse fato não afeta a determinação dos investidores alemães e estrangeiros: eles continuam a comprar imóveis, já que a cidade tem uma excelente localização, preços baixos de imóveis, beleza natural e riqueza cultural.
Além disso, o PIB da Saxônia-Anhalt está crescendo continuamente: entre 1991 e 2021, o indicador aumentou de 20,3 bilhões para 59 bilhões de euros. Este estado federal atrai o maior volume de investimento direto entre as regiões da Alemanha Oriental.
De acordo com informações da Association of German Brokers (IVD), o retorno médio anual do investimento em imóveis residenciais em Magdeburg é:
- 12,5% para casas antigas (antes de 1948);
- 10,0% para casas recém-construídas (desde 1949);
- 8,3% para casas de luxo.
O retorno inicial em edifícios de escritórios em Magdeburg está atualmente na faixa de 5,9 a 8%. A Associação de Corretores Alemães avalia a situação econômica do mercado imobiliário de Magdeburg para os próximos anos como favorável para investimentos.
O mercado imobiliário em Magdeburg é igualmente atraente para investidores e pessoas que desejam se mudar para a Alemanha em busca de residência permanente. Os compradores escolhem apartamentos e casas nesta cidade devido aos baixos preços das habitações, baixo custo de vida, localização conveniente de Magdeburg, cidades relativamente grandes na Alemanha, seu rico patrimônio histórico e natureza pitoresca.
Divisão administrativa da cidade
Como em qualquer outra cidade, existem diferentes categorias de distritos em Magdeburg: simples, médio, bom, muito bom e elite. Em distritos simples e médios, a porcentagem de moradias vagas é bastante alta e, portanto, os preços dos apartamentos não aumentam. Mas em áreas boas, muito boas e de elite, a situação é completamente diferente. As áreas residenciais próximas ao rio Elba têm maior demanda.
O território da cidade de Magdeburg está subdividido em 40 distritos administrativos - alguns são muito populares, enquanto outros residentes da cidade preferem não se mudar. Existem também várias áreas desabitadas.
Áreas desenvolvidas e populares
As áreas prósperas onde os residentes de Magdeburg procuram se estabelecer incluem as seguintes divisões administrativas:
Altstadt (Altstadt). Esta região central é a mais popular e, portanto, a habitação tem sempre o preço aqui. Todas as linhas de bonde existentes (há nove) e 5 linhas noturnas passam por Altstadt. Esta parte de Magdeburg possui excelentes infra-estruturas e excelentes ligações de transportes. Os residentes têm acesso a grandes armazéns, lojas, três centros comerciais, uma ópera e teatro, o famoso cabaré Zwickmuhle. A parte norte de Altstadt é caracterizada por edifícios de painéis e instalações de empresas, na parte central estão colecionados instituições públicas e centros comerciais, e na parte sul você pode admirar edifícios antigos. É aqui que se encontram a Praça Hasselbach, a Rua Hegel, um grande bairro com edifícios barrocos e Grunder, bem como a Praça da Catedral e a Cidadela Verde.
- Preço médio do aluguel para 1 m2 de espaço vital (euros) - 5,90
- Custo médio de um condomínio (€ / m2) - 1.850
- Custo médio de uma casa privada (euros) - 581.000
- Preço médio do apartamento (euros):
- 1 quarto (35 m2) - 136.155
- 2 quartos (55 m2) - 176,289
Alte Neustadt (Alte Neustadt). A área é adequada para quem procura tranquilidade, mas gostaria de estar mais perto do centro. Alte Neustadt oferece aos residentes muitos espaços verdes para recreação, que na primavera se transformam em um mar de pequenas flores azuis Scylla.
A região abriga a única torrefação de café da Alemanha Oriental, a Universidade Otto von Guericke, o Instituto Max Planck, o Instituto Fraunhofer, jardins de infância e escolas. O centro da cidade pode ser facilmente e rapidamente alcançado por meio de transporte público.
Existe uma grande seleção de apartamentos de qualquer categoria de preço. Muitos edifícios foram destruídos durante a Guerra dos Trinta Anos e, portanto, há casas novas e velhas. Em alguns locais, existem antigas instalações industriais e edifícios residenciais abandonados. Perto de universidades - uma área residencial, em torno da Praça Haydn - vilas antigas, belas casas de Gründerseit, novos edifícios. Os apartamentos em Magdeburg são adquiridos principalmente na propriedade em Alt Olfenstedt.
- Preço médio do aluguel por 1 m2 de espaço vital (euros) - 5,50
- Custo médio de um condomínio (EUR / m2) - 1 100
- Custo médio de uma casa privada (euros) - 256.000
- Preço médio do apartamento (euros):
- 1 quarto - 48.000
- 2 quartos - 75.000
Brückfeld Esta área pode ser considerada uma alternativa barata ao centro da cidade. É apreciado por suas excelentes conexões de transporte e pela capacidade de ficar em uma área residencial popular. Aqui, perto do centro de Magdeburg, a cidade velha fica a 2 minutos a pé das 2 pontes do Elba. Muitos apartamentos oferecem vista para o rio. A área acolhe concertos, eventos desportivos, lojas, 2 restaurantes, uma escola primária e um jardim de infância. As opções de compra de moradias também são diferentes - desde belos edifícios novos a antigas estruturas renovadas.
- Preço médio do aluguel por 1 m2 de espaço vital (euros) - 5,00
- Custo médio de um condomínio (€ / m2) - 1.200
- Preço médio do apartamento (euros):
- 1 quarto - 87 944
- 2 quartos - 148 250
Herrenkrug A região se destaca pela rica flora e fauna. A leste existe uma área florestal, em Herrenkrug também existem 2 grandes parques urbanos. A ferrovia Magdeburg-Berlin atravessa a área, há muitas atrações, a Universidade de Ciências Aplicadas, um campo de golfe, uma sala de conferências de exposições, um hipódromo e a Casa das Borboletas. Os edifícios estão localizados na parte sudoeste do Herrenkrug. A área não perdeu popularidade, mesmo quando ficou claro que havia ameaça de inundação no norte.
- Preço médio do aluguel por 1 m2 de espaço vital (euros) - 6,30
- Custo médio de um condomínio (€ / m2) - 1 900
- Custo médio de uma casa privada (euros) - 244.000
- Preço médio do apartamento (euros):
- 1 quarto - 153 877
- 2 quartos - 191 200
Leipziger Straße Uma proporção significativa dos estrangeiros de Magdeburg vive nesta área. Aqui está o University Hospital Magdeburg, suas subsidiárias, centros de pesquisa, escolas, muitas pequenas lojas e supermercados. A área tem boas ligações de transportes. Os residentes são incentivados a participar de eventos esportivos e de entretenimento.
Imobiliário Leipziger Strasse - vilas antigas, prédios de apartamentos, casas de madeira, casas unifamiliares e unifamiliares, vilas luxuosas (as vilas mais impressionantes em Magdeburg estão na Leipziger Strasse).
- Preço médio por 1 m2 de espaço vital (euros) - 5,30
- Custo médio de um condomínio (euro / m2) - 900
- Custo médio de uma casa privada (euros) - 258.000
- Preço médio do apartamento (euros):
- 1 quarto - 41 600
- 2 quartos - 63.000
Nordwest (Nordwest). Uma área popular entre aqueles que vão construir uma casa particular, apesar do custo relativamente alto do terreno. Nordwest é uma área verde e tranquila perto do centro da cidade, ideal para famílias. São supermercados, farmácias, creche, escola de ensino fundamental, clínica e um shopping center Flora Park. Há apenas um ônibus de transporte público - não há bonde. No norte do Noroeste - uma nova área residencial com casas particulares, no noroeste - uma área residencial tranquila com prédios de apartamentos e lotes com edifícios individuais.
- Preço médio do aluguel por 1 m2 de espaço vital (euros) - 7,50
- Custo médio de um condomínio (€ / m2) - 183.000
- Preço médio do apartamento (euros):
- 1 quarto - 53 846
- 2 quartos - 84 615
Reforma A área tornou-se popular devido à sua excelente infraestrutura, boas oportunidades esportivas e recreativas e um grande número de áreas verdes para recreação. Existem 3 clubes desportivos e lojas aqui. O transporte público - bondes, ônibus - circula regularmente para outras áreas e para o centro de Magdeburg. Entre os imóveis à venda estão apartamentos em edifícios novos na zona sul, moradias unifamiliares e geminadas, bem como apartamentos em zonas residenciais. Vale ressaltar que as ruas não têm nomes - as casas são simplesmente marcadas com letras.
Sudenburg (Sudenburg). Uma área densamente povoada e muito popular com cerca de 17.000 habitantes. Sudenburg tem excelentes ligações de transportes, um grande número de lojas, supermercados, restaurantes, bancos, bares e discotecas - e tudo está localizado, como dizem os locais, nas proximidades. O imobiliário é representado por edifícios modernos, casas antigas renovadas da era Wilhelmina, vilas citadinas.
- Preço médio do aluguel por 1 m2 de espaço vital (euros) - 5,20
- Custo médio de um condomínio (EUR / m2) - 1.150
- Custo médio de uma casa privada (euros) - 515.000
- Preço médio do apartamento (euros):
- 1 quarto - 58.000
- 2 quartos - 72.000
Áreas menos ricas
As áreas listadas abaixo são extremamente raramente escolhidas para reassentamento de outras partes de Magdeburg devido à falta de instituições sociais, lojas de varejo, eventos de entretenimento e transporte público. Via de regra, a idade média da população dessas áreas começa a partir dos 40 anos, estrangeiros e jovens não se mudam para cá:
- Alt Olvenstedt A área manteve as características de uma vila milenar. De Alt Olfenstedt, a autoestrada pode ser alcançada em poucos minutos. O centro cultural local organiza rodas de leitura, concertos e noites de clube. As ruas são tranquilas e o pavimento é de paralelepípedos. Praticamente não há trilhas, não há supermercados, as crianças visitam escolas e creches na vizinha Neu-Ollenstedt. Os imóveis na área incluem antigas propriedades, antigas fazendas e novas casas de família.
- Beyendorf-Sohlen A área é adequada apenas para amantes da natureza - é um mundo de aldeia sem barulho da rua, excelentes vistas, montanhas, a oportunidade de andar a cavalo. Beierndorf-Solen está localizado a 15 minutos do centro, os ônibus passam a cada hora, você também pode pegar um trem. Não há escolas aqui - apenas um jardim de infância. Você pode comprar uma casa unifamiliar.
- Buckau Esta área densamente povoada está localizada diretamente no rio Elba, em frente à parte sul do Rotehorn Landscape Park (acessível por balsa). É o ponto de partida para as chamadas áreas de colar de pérolas. Há uma fábrica de máquinas e uma estação ferroviária.
- Fermersleben (Farmersleben). No leste, faz fronteira com o Elba. Existe uma área recreativa do Lago Salker, um complexo desportivo, uma marina. Existem linhas de bonde e ônibus, vários empreendimentos comerciais. Em geral, é um complexo residencial limpo, sem assentamentos industriais.
- Hopfengarten (Hopfgarten). Uma área simples, sem empreendimentos industriais e agrícolas. Na parte norte existem vários centros comerciais, um campo de futebol, uma escola e um jardim de infância.
- Neu Olvenstedt (Noah Olvenstedt). Bairro jovem - a construção do primeiro edifício residencial começou em 31 de janeiro de 1981. Estudantes e idosos vivem aqui, para os quais é importante ter apartamentos reformados por um pequeno aluguel, lugares para recreação, áreas verdes, parques, convenientes conexões de transporte. Você pode chegar ao centro de Magdeburg pela saída da rodovia, pela rodovia federal, de bonde ou ônibus. Existe também uma linha de transporte noturno. A área participa do programa Stadtumbau Ost, então apartamentos vazios e prédios inteiros estão sendo demolidos aqui. Cerca de 1.500 apartamentos foram demolidos no projeto Rennebogen. Restam menos de 3 mil apartamentos à venda no mercado. No futuro, está planejado o desenvolvimento das planícies da antiga área residencial de Rennebogen com edifícios de 1 e 2 apartamentos.
- Ottersleben A área lembra uma charmosa vila com escola de ensino fundamental e médio, shopping center, restaurante e lojas. Outras áreas podem ser alcançadas de ônibus. O mercado imobiliário é representado por casas unifamiliares, antigas fazendas, apartamentos em áreas residenciais. Mas novas casas estão sendo construídas aqui na natureza, à medida que a população está aumentando gradativamente.
- Pechau Pechau é um lugar tranquilo no meio do extenso Elba. São paisagens encantadoras, um clube de pesca, um grupo de esportes femininos, um clube esportivo para jogadores de futebol e vôlei e entusiastas da equitação. Há uma reserva natural e muitas ciclovias na área. Leva 15 minutos para chegar ao centro de carro e muito tempo para ir de transporte público - primeiro de ônibus, depois de bonde. Pehau também possui creche, playgrounds, lojas, dois restaurantes. Entre as propriedades à venda estão casas unifamiliares, antigas fazendas, novas casas particulares. A desvantagem da área é a ameaça de inundação na maré alta. Barragens foram construídas, mas o perigo ainda existe devido à alta pressão das águas subterrâneas.
- Prester. Outra área verde, que também é uma reserva natural. Prester é cercada por prados, campos, lagos. Há um restaurante na Represa do Elba e várias lojas. O centro pode ser alcançado de bonde e ônibus, de carro pode ser alcançado em alguns minutos. Você pode comprar uma casa unifamiliar em um complexo residencial limpo.
- Stadtfeld Ost A área é dominada pelo edifício de apartamentos mais alto de Magdeburg, com 220 metros de comprimento. Na parte sul de Stadtfeld Ost, existem vários empreendimentos, mas fora isso é um desenvolvimento residencial denso com edifícios principalmente de vários andares.
- Werder (Bremen). Um distrito insular conectado ao resto da cidade por três pontes. Existem três linhas de bonde e ônibus. O desenvolvimento habitacional domina ao norte, com o Parque Rotehorn no sul.
- Westerhüsen (Westerhüsen). A área é adequada para famílias que procuram uma vida tranquila e belas paisagens. Na entrada de Westerhusen, você pode ver as ruas de terra e edifícios residenciais, mas então o centro histórico aparece, a balsa transportando passageiros, carros e ciclistas pelo rio e o parque. A área residencial tem uma vista maravilhosa do Frohser Berg. Edifícios residenciais vazios e destruídos, edifícios industriais abandonados estragam a vista. Existe uma escola primária, um jardim de infância e 3 clubes - futebol, vela e ginástica. Padarias, açougues e mercearias estão abertas. A propriedade é representada por edifícios residenciais bem renovados, a oeste - casas de família em lotes com belas vistas para a montanha.
As áreas menos prósperas
Segue abaixo uma lista dos bairros de Magdeburg nos quais a compra de imóveis não é promissora por vários motivos, seja a falta de qualquer empreendimento, infraestrutura ou moradores:
- Stadtfeld West (Stadtfeld). Uma área densamente povoada, dividida em 3 assentamentos, com um hospital católico e um complexo esportivo. Não há visitantes, jovens ou estrangeiros aqui.
- Salbke A área é representada pela zona industrial da antiga fábrica Karl Liebknecht e uma área residencial com prédios de apartamentos de vários andares e prédios de um e dois apartamentos. Há uma estação ferroviária e uma rede de bonde aqui.
- Rothensee Zona sossegada com várias moradias unifamiliares e geminadas. Algumas áreas residenciais estão desabitadas, outras estão sendo reformadas e modernizadas. Há um bonde, um jardim de infância e uma escola. Não há lugares para o lazer das crianças, as lojas estão fechando.
- Randau-Calenberge Zona sossegada na natureza, longe do barulho da cidade. As pessoas vivem em casas de famílias, em antigas fazendas, em um complexo residencial. Entre as lacunas, pode-se destacar a falta de escolas, médicos, lojas, viagens longas ao centro de Magdeburg e outras áreas, além da ameaça de enchentes.
- Neustädter See A área é um complexo industrial, uma área residencial, vários lagos, escritórios de 181 empresas associadas à Câmara de Comércio e 30 empresas associadas à Câmara de Artesanato.
- Cracau (Krakau). Área da cidade independente de Krefeld. No sudoeste existem edifícios de vários andares, no nordeste existem casas unifamiliares e vilas espaçosas. Krakau é atravessada por várias rotas de transporte que ligam o centro da cidade à rodovia e ao resto das regiões orientais. O mercado atacadista local é uma feira comercial.
- Danziger Dorf, Kannenstieg (Kannenstieg). Kannenstieg é apenas áreas comerciais, aldeias e edifícios residenciais de vários andares.
- Diesdorf (Diezdorf). Um terço da área é usado para agricultura. É uma área residencial com um pequeno assentamento comercial, uma vila por onde corre o rio Struthe. Há linha de transporte noturno, bondes e ônibus, inclusive regionais.
- Lemsdorf (Lemsdorf). Zona muito calma, verde agrícola, em que algumas zonas residenciais estão vazias. A área residencial de Lemsdorf é limpa, as pessoas vivem em prédios de apartamentos, muitos dos quais foram modernizados. Existem também habitações unifamiliares.Existem várias lojas na aldeia, um novo supermercado, um campo de futebol desportivo. A escola foi fechada.
- Neue Neustadt Desde 2021, os habitantes locais começaram a reclamar sobre os imigrantes romenos que se estabeleceram em prédios pré-fabricados privatizados da RDA em torno de Moritzplatz. Agora tem lixo nas ruas, barulho, alto índice de criminalidade, uma patrulha policial funciona regularmente.
- Berliner Chaussee (rodovia Berliner). Anteriormente, a área era usada para agricultura (para pastagens). Hoje, há poucas casinhas nos terrenos do jardim e uma pedra memorial do campo de concentração, dedicada à memória dos que morreram durante a Segunda Guerra Mundial. Não há jovens estrangeiros - 0,9% do número total de migrantes em Magdeburg, a idade média dos residentes é de 41 anos.
- Zipkeleben População - 94 habitantes. A área é representada por campos agrícolas e pesqueiros, 3 assentamentos de bangalôs (100 bangalôs, nos quais vivem até 250 pessoas no verão), um monumento natural.
- Barleber See. População - 61 habitantes. A área do distrito é de 5,4 km2, dos quais 1,7 km2 são ocupados pelos lagos Barleber See I e Barleber See II. O distrito não possui uma estrutura unificada de assentamentos e centro próprio. É um assentamento recreativo, uma colônia de pescadores, um acampamento para 625 lugares. A população local se dedica à extração de cascalho.
- Gewerbegebiet Nord População - 12 pessoas. No território do distrito (área comercial), há uma produção de turbinas eólicas Enercon, uma planta de bio-óleo de Magdeburg.
- Sülzegrund (Sülzegrund). População - 8 habitantes. Zona comercial e terreno agrícola.
- Kreuzhorst (Kreuzhorst). Área desabitada.
Preços de aluguel de propriedade
Os moradores de Magdeburg gastam em média 14,7% de sua renda mensal com aluguel, se não levarmos em consideração o custo das contas de luz. O custo do aluguel de um metro quadrado da área de um apartamento dependerá da área total da habitação:
O custo final do aluguel de um apartamento dependerá do estado do prédio e da própria habitação.
O valor mais alto em Magdeburgo é o aluguel de apartamentos em edifícios novos em áreas de elite, que em 2021 era de 8,50 euros / m2.
O custo do aluguel de um imóvel residencial pode ser do interesse dos investidores não apenas em termos da lucratividade de apartamentos e casas comprados para aluguel. Muitas vezes, os empresários locais e estrangeiros que não têm dinheiro suficiente para comprar um imóvel ganham na sublocação: o investidor celebra um contrato de arrendamento com o proprietário de um prédio de apartamentos, vivenda ou apartamento, após o que oferece habitação a terceiros em um preço mais alto.
Um esquema semelhante pode operar em relação aos imóveis comerciais - existem muitas propostas no mercado para a transferência de estabelecimentos de restauração, armazéns, escritórios e instalações industriais ao abrigo de um contrato de arrendamento.
A tabela abaixo contém informações sobre o custo de aluguel de edifícios comerciais em diferentes áreas de Magdeburg:
| Objeto de propriedade | Localização | Área, m2) | Custo (euro / m2) |
|---|---|---|---|
| Escritório | Altstadt | 62.56 | 10 |
| Prédio comercial | Sudenburg | 114 | 6 |
| Instalações comerciais | Altstadt | 202 | 8 |
| Instalações comerciais | Stadtfeld Ost | 65 | 10.47 |
| Armazém | Neue Neustadt Rothensee | 647.5 2600 | 2.9 2.4 |
| Um restaurante | Altstadt | 150 | 11.2 |
Acontece também que os proprietários de edifícios residenciais ou comerciais oferecem ao investidor a compra ou o arrendamento de imóveis que alguém já está alugando. Como você pode ver, mesmo um aumento no preço do aluguel em 1-2 euros por metro quadrado de espaço trará uma receita significativa. Para garantir o retorno do investimento, você deve escolher um imóvel comercial em uma área ou quarteirão onde não haja instalações semelhantes nas proximidades.
Preços médios de mercado para compras de imóveis
A popularidade dos imóveis na capital da Saxônia-Anhalt é amplamente influenciada por seu valor - grandes empresas e investidores privados podem comprar imóveis em Magdeburg. O valor médio de mercado de um metro quadrado da área de um apartamento em Magdeburg é 1,5-2 vezes menor do que o mesmo indicador para a Alemanha:
Deve-se ter em mente que os preços dos imóveis podem variar muito dependendo do estado do prédio em que o apartamento foi adquirido.
Como os imóveis residenciais nas grandes cidades da Alemanha costumam ser escassos, os investidores, enquanto aguardam o aparecimento de apartamentos e casas oferecidos para compra, também estão prestando atenção aos imóveis comerciais. As instalações de escritórios e os edifícios inteiros são adquiridos, regra geral, para efeitos de futura locação.
As propriedades industriais raramente são colocadas à venda, mas os estabelecimentos de restauração e os retalhistas mudam constantemente de proprietários. Em Magdeburg, é mais lucrativo comprar pequenos cafés na área da universidade e instituições próximas, bem como hotéis em áreas turísticas.
Aqui está uma tabela com os preços de vários imóveis no território de Magdeburg, projetada para demonstrar a gama de preços para edifícios comerciais:
| Objeto de propriedade | Distrito de magdeburg | Área, m2) | Custo (EUR) |
|---|---|---|---|
| Escritório | Sudenburg Stadtfeld Ost Leipziger Str. Neue Neustadt | 48.39 130 294.24 931.02 | 40 130 379 650 |
| Parque empresarial | Gommern | 2354.85 | 1100 |
| Restaurante bistrô | Altstadt | 120 | 80 |
| Um restaurante | Neustädter Feld | 980 | 798.5 |
| Armazém aquecido | Salbke | 588 | 259 |
| Comprar | Altstadt | 50 | 33.5 |
Custo de vida em Magdeburg
Uma das características atraentes de Magdeburg é o custo de vida relativamente baixo. Graças a isso, trabalhadores migrantes chegam à cidade em busca de economia: ao contrário dos turistas, eles preferem alugar um apartamento, já que é mais barato do que morar em um hotel. O proprietário de um imóvel tem a oportunidade de ganhar dinheiro com isso.
O principal gasto é sempre com a compra de alimentos. Abaixo você encontrará informações sobre o valor dos produtos gastronômicos mais adquiridos (o nível de preços é 13,89% inferior ao de Berlim):
- Pão branco fresco (500 g) - 0,86 €
- Leite (1 l) - 0,62 €
- Ovo (12 unidades) - 1,63 €
- Queijo local (1 kg) - 4,75 €
- Peito de frango sem ossos, sem pele (1 kg) - 7,33 €
- Carne (1 kg) - 8,48 €
- Maçãs (1 kg) - 2,16 €
- Bananas (1 kg) - 1,28 €
- Batatas (1 kg) - 1,20 €
- Tomate (1 kg) - 2,25 €
A lista abaixo o ajudará a navegar os preços para quem planeja jantar em restaurantes e cafés em Magdeburg (os preços são 16,71% mais altos do que em Berlim):
- Almoço em um restaurante barato - 10,00 €
- Almoço de três pratos para dois em restaurante de gama média - 56,00 €
- McMill no McDonald's (ou um conjunto de pratos semelhante) - 6,75 €
- Cerveja local (garrafa de 0,5 l) - 2,90 €
- Cerveja importada (garrafa 0,33 l) - 3,25 €
- Cappuccino - 2,47 €
- Coca-Cola / Pepsi (garrafa de 0,33 l) - 1,90 €
- Água (garrafa 0,33 l) - 2,25 €
Outro item de despesa significativo é o custo de pagar serviços públicos, provedores de serviços de Internet e operadoras móveis:
- Electricidade, aquecimento, ar condicionado, abastecimento de água, eliminação de resíduos domésticos, esgotos (para um apartamento com área de 85 m2) - 183,49 euros por mês
- 1 minuto de conversação com tarifário pré-pago de operador móvel local (sem descontos e activação de planos tarifários) - 0,09 euros
- Internet (a partir de 60 Mbps, ilimitado, cabo / ADSL) - 23,33 euros por mês
Ao planejar um orçamento, os custos dos serviços de transporte público ou manutenção do carro também devem ser levados em consideração:
- Bilhete só de ida (transporte urbano) - 2,10 €
- Passe mensal (preço normal) - 53,50 €
- Táxi (tarifa normal, por 1 km de viagem) - 1,50 €
- Gasolina (1 l) - 1,30 €
O nível dos preços ao consumidor em Magdeburg, excluindo aluguel, é 8,14% mais baixo do que em Berlim (e levando em consideração o aluguel, é menor em 17,87%). A acomodação para hóspedes em Magdeburg é 41,62% mais barata do que para residentes na capital alemã. Mas os salários em Magdeburg são mais baixos do que em Berlim em 22,1% (1.600,00 euros contra 2.053,98 euros após impostos).
Conclusão
Os investimentos imobiliários na Alemanha têm um período de retorno relativamente curto, em grande parte devido às altas taxas de aluguel no país.A possibilidade de aquisição de edifícios comerciais, moradias e apartamentos ao abrigo da modalidade de contrato de arrendamento (nomeadamente, contrato de longo prazo com posterior direito de aquisição de propriedade) contribui também para o aumento da procura de imóveis locais. Um papel importante é desempenhado pelo controle estrito por parte do estado de todas as transações de compra e venda, o que exclui a possibilidade de fraude por parte do vendedor.
A região do leste da Alemanha, que inclui a Saxônia-Anhalt, é muito promissora em termos de investimentos imobiliários - comerciais e residenciais. A área tem uma faixa de preços de imóveis mais acessível, e a volatilidade em Anhalt permite que os investidores obtenham bons retornos.
As cidades da Alemanha Oriental, incluindo Magdeburg, foram por muitos anos consideradas regiões economicamente subdesenvolvidas do país e, portanto, foram anteriormente ignoradas sem merecimento por investidores locais e estrangeiros. No entanto, como mostra a prática, as chances de investimento proporcionadas por essas terras são muito mais tentadoras do que no oeste da Alemanha, onde a lucratividade geralmente não ultrapassa 6%.
Atualmente, quando há escassez de imóveis alemães e os bancos estão aumentando as taxas de financiamento devido ao grande número de pedidos de empréstimos para compra de casa própria por parte de cidadãos alemães, investidores e analistas são unânimes quanto à necessidade de encontrar áreas desvalorizadas e estudar suas perspectivas.
