A aquisição de imóveis na Alemanha nos últimos anos tornou-se um investimento lucrativo. Os preços e as taxas de aluguel de imóveis residenciais aumentam anualmente de 2 a 6%, dependendo da natureza primária ou secundária do estoque habitacional, terreno federal. Os imóveis em Berlim atraem não apenas porque esta cidade é a segunda mais populosa da Europa, a capital da Alemanha, um importante centro econômico e financeiro. Berlim é uma cidade de ciência e cultura, turismo, universidades e tecnologias inovadoras. Além disso, existem todas as condições para uma estadia confortável.
Mercado imobiliário de Berlim
O mercado imobiliário de Berlim é caracterizado pelas mesmas características da Alemanha como um todo. Assim, por exemplo, a principal característica do mercado imobiliário alemão é a estabilidade de preços, sem saltos para cima e para baixo. O aluguel de um imóvel traz baixos dividendos (de 4 a 7% ao ano), mas apresenta risco mínimo e oferece uma renda moderada, mas estável.
Ao mesmo tempo, não se deve esquecer que Berlim é uma cidade especial. Aqui, junto com as tendências alemãs gerais, existem nuances inerentes apenas a ele. Essas características devem ser conhecidas e levadas em consideração ao considerar as opções de compra de um apartamento em Berlim.
Ao avaliar o mercado imobiliário na capital alemã, em primeiro lugar, você deve se concentrar nos preços. Deve-se notar desde já que este é um dos fatores mais atrativos.
Uma simples comparação dos preços dos imóveis em Berlim com os preços em Londres, Paris, Roma e outras capitais europeias mostra que o custo de um metro quadrado de moradia é a metade disso aqui - cerca de 4.000 euros.
Entre as maiores cidades da Alemanha, os preços dos imóveis residenciais em Berlim são os sextos mais caros, atrás de Munique, Frankfurt am Main, Hamburgo, Stuttgart e Düsseldorf.
Este facto, mesmo tendo em conta o facto de em 2021 os preços dos imóveis em Berlim terem subido em média 9,6% (este é o mais elevado da Alemanha), mostra que existe uma certa margem para um maior desenvolvimento do mercado imobiliário. A defasagem de preços persistirá por algum tempo - pelo menos nos próximos dois anos, o que abre oportunidades de investimentos rentáveis.
Berlim oferece uma escolha: imóveis de uma incorporadora, residências secundárias, apartamentos e casas para todos os gostos e possibilidades financeiras. Os preços mínimos começam nos 800 euros. Em casas de elite nos bairros centrais da cidade e novos edifícios - de 3.000 a 7.000 euros por metro quadrado.
Outra característica do mercado imobiliário de Berlim são as grandes diferenças na qualidade e nos preços das moradias nos antigos setores de Berlim Ocidental e Oriental.
Berlim Oriental, que traz a marca da herança socialista da RDA, oferece imóveis a preços mais baixos do que na parte oeste da cidade. Você ainda pode comprar casas baratas aqui (de 800 a 1500 euros por metro quadrado), mas deve-se ter em mente que sua qualidade e conveniência serão muito inferiores aos apartamentos em Berlim Ocidental.
A política de preços também é influenciada pela área em que o imóvel se encontra (existem algumas de prestígio e não tão prestigiadas), e o grau de acessibilidade das infraestruturas de transporte urbano. Por exemplo, o mercado imobiliário está se desenvolvendo mais ativamente na área do anel do trem urbano de Berlim (Ring Bahn).
Uma característica marcante do mercado imobiliário de Berlim é a presença de um grande número de moradias, que foram construídas na época do Kaiser. A procura por tais moradias é grande: apesar da idade, estão localizadas nos bairros centrais da cidade, restauradas, todas as comunicações existentes foram substituídas por modernas.
Os apartamentos nessas casas têm paredes grossas, tetos altos, são confortáveis para viver e o custo de uma habitação secundária aqui pode chegar a 2.000 a 3.000 euros por metro quadrado.
Outra diferença em Berlim é que há um crescimento populacional constante, especialmente nos distritos de Pankow e Lichtenberg, mas seu poder de compra é inferior ao de outras megacidades na Alemanha.
85% dos berlinenses vivem em casas alugadas. Nos últimos anos, houve uma tendência de redução da parte do estoque habitacional que antes era alugada. Estamos falando de milhares de apartamentos: investidores, comprando moradias mais baratas, investem, convertem em apartamentos de luxo e vendem para estrangeiros ricos.
Isto, juntamente com o aumento dos preços dos alugueres (2021 - 11,6 euros, 2021 - 12 euros, 2021 - 12,3 euros por metro quadrado), faz com que os berlinenses procurem habitações mais acessíveis na periferia da cidade e enviem protestos à administração da cidade .
Para reduzir a carência de moradias, principalmente de classe econômica, em Berlim, é necessário comissionar dez mil apartamentos por ano; em 2021, as licenças de construção foram emitidas para apenas 4.420 objetos.
Um dos motivos da impossibilidade de construir mais é a falta de terrenos. Isso também levou a um aumento nos preços dos terrenos. Assim, em 2021, o preço médio de um terreno era de 480 euros por metro quadrado, em 2021 passou para 650 euros.
Fato interessante. Berlim não tem um centro único, o que é costume na maioria das capitais do mundo. Após o fim da Segunda Guerra Mundial e a divisão de Berlim em duas zonas, cada uma delas teve seu próprio centro. No leste, o bairro da cidade velha Berlin-Mitte tornou-se o centro, no oeste - o subúrbio de Charlottenburg. Hoje, um novo centro de Berlim está sendo formado - na área de Potsdamer Platz.
Os principais atores do mercado imobiliário de Berlim são:
- Empresas alemãs que investem em imóveis;
- Cidadãos alemães que desejam manter suas economias e receber algum tipo de renda estável;
- investidores estrangeiros; os cidadãos da Federação Russa representam 5% deles.
Os bancos alemães oferecem empréstimos de boa vontade para cidadãos alemães e estrangeiros: as taxas de hipotecas estão entre as mais baixas da Europa - de 0,8 a 2% para os cidadãos alemães e de 3 a 5% - para os estrangeiros.
Divisões administrativas de Berlim
Berlim é igual em status a um estado federal, cobre uma área de 893 m². km. A estrutura administrativo-territorial da cidade compreende 12 distritos (Bezirk), que, por sua vez, estão divididos em 95 distritos (Ortsteile).
Preços médios de propriedade em Berlim (2021)
| Distrito Administrativo | Distrito | Compra apartamentos, euro / m² | Renda apartamentos, euro / m² |
|---|---|---|---|
| Mitte | Mitte | 6757 | 15,75 |
| Charlottenburg Wilmersdorf | Charlottenburg | 4474 | 12,71 |
| Steglitz-Zehlendorf | Wilmersdorf Grunewald Dahlem Zehlendorf Steglitz | 5207 6033 4565 5188 3596 | 12,41 13,90 12,65 10,56 10,68 |
| Pankov | Prenzlauer Berg Pankov | 5006 4146 | 13,13 10,39 |
| Friedrichshain Kreuzberg | Friedrichshain Kreuzberg | 4215 4418 | 13,86 12,59 |
| Lichtenberg | Lichtenberg | 4015 | 10,29 |
| Tempelhof-Schöneberg | Tempelhof Schoneberg | 3990 4795 | 10,22 12,11 |
| Treptow-Köpen | Köpenick | 3845 | 8,92-11,34 |
| Reinickendorf | Tegel | 3344 | 10,33 |
| Marzahn-Hellersdorf | Marzahn | 3316 | 8,01 |
| Spandau | Spandau | 2744 | 8,60 |
| Neukölln | Neukölln | 3558 | 11,25 |
Mitte - "Coração de Berlim"
O distrito de Mitte está localizado no centro de Berlim, em ambas as margens do Rio Spree. É ao mesmo tempo o centro da vida cultural, empresarial, política e turística da cidade. Durante a Segunda Guerra Mundial, o distrito foi quase completamente destruído, a reconstrução foi concluída na década de 1990: Friedrichstrasse, Hack Palaces, Chancelaria do Reich, Alexanderplatz.
A área está repleta de pontos turísticos (Portão de Brandenburgo, Galerias Lafayette, Ilha dos Museus e outros), restaurantes, cabaré, salas de concerto. Os escritórios do governo também estão localizados aqui.
Os preços dos imóveis na área são os mais altos em Berlim; os imóveis do estoque secundário de moradias são especialmente caros aqui. O tamanho das taxas varia de acordo com a área e em média varia de 4800 a 8500 euros por m². Os apartamentos de um quarto (38 m2) podem custar entre 200 e 300 mil euros.
O aluguel de um espaço vital custará de 14 a 29 euros por metro quadrado por mês e mais. Portanto, o custo do aluguel de um novo apartamento de um quarto, excluindo serviços públicos (18 m²m) no centro pode chegar a 522 euros por mês, uma nova moradia (100 m²) - 1850 euros.
Friedrichshain-Kreuzberg
Desde meados da década de 1960. o distrito de Kreuzberg (Friedrichshain-Kreuzberg) tornou-se a capital dos movimentos subculturais da juventude (hippies, skinheads, punks, etc.). Desde então, muitos jovens e estudantes estão morando aqui. Em 2001, a região oriental de Friedrichshain foi anexada ao distrito.
Hoje tem a maior densidade populacional de Berlim - três vezes a média da cidade. É aqui que se concentram a maioria das boates, bares e simplesmente restaurantes, hostels.
70% de todos os novos edifícios (mais de 4.000 apartamentos) no distrito serão construídos em Friedrichshain. O custo de um apartamento em edifícios novos é de 3 a 6 mil euros por m2, no mercado secundário - de 2500 a 6500 euros. Assim, um apartamento de 2 assoalhadas (55,5 m2) construído em 1920 custa 292 mil euros. O aluguel é de 12 a 14 euros por m² por mês.
Pankow - o lugar onde vivem os boêmios de Berlim
Pankow (Pankow) ocupa o segundo lugar entre os distritos de Berlim em termos de área e o primeiro em termos de população - 400 mil habitantes, a maioria cidadãos ricos da Alemanha, de etnia alemã. O distrito é caracterizado por um grande número de praças, parques, lagoas e uma boa situação ecológica. Anteriormente, os líderes da RDA viviam nesta área. A maioria dos edifícios foi construída na primeira metade do século XX, incluindo mais de 300 monumentos culturais.
Os preços dos imóveis e do aluguel são altos, especialmente na área de Prenzlauer Berg: em edifícios novos - de 3 a 6 mil euros por metro quadrado, em casas antigas - de 2500 a 4500. A área tem potencial para terrenos baldios para construção. O preço do aluguel varia de 10 a 13,30 euros por m². No distrito de Pankow, um apartamento de um quarto (36 m²) custará 374 euros por mês, em Prenzlauer-Berg o mesmo apartamento custará 482 euros.
Charlottenburg-Wilmersdorf - centro de elite
Charlottenburg-Wilmersdorf - uma das áreas mais elegantes, ocupa o quarto lugar em termos de população. Muitas boutiques, restaurantes, hotéis e edifícios de escritórios estão concentrados aqui. No distrito estão o Palácio de Charlottenburg, o Estádio Olímpico, a Ópera de Berlim.
A área de maior prestígio é Grunewald. As casas de elite estão localizadas nas margens dos lagos Wannsee e Nicholassee, na floresta. A área dos apartamentos supera a média da cidade.
O prédio é denso. Novas construções estão sendo realizadas apenas no segmento premium.
Os preços dos imóveis estão entre os mais altos de Berlim: os apartamentos novos custam a partir de 5.000 euros por m². O preço de uma modesta villa de dois quartos com piscina construída em 2021 (46 m²) na área de Wilmersdorf é 3544 euros por m², em Grunewald - a partir de 6040 euros e mais.
Parque habitacional secundário - de 4.500 a 8.500 euros por m². Os preços de aluguel, excluindo contas de serviços públicos, variam de 12,41 a 13,90 euros por m².
Spandau
Spandau é o bairro menos povoado de Berlim, com os preços imobiliários mais baixos. O distrito está localizado longe das comunicações de transporte. Desde 2021, a tendência é de alta de 27% nos preços. Assim, hoje os apartamentos novos são vendidos a preços que variam entre 3.000 e 6.000 euros por metro quadrado (com garantia de qualidade de cinco anos).
Apartamentos antigos - de 2500 a 4500 euros por m².
Alugar um apartamento de um quarto (37 m2) construído em 1900 custará 86,50 euros por mês, semelhante a um apartamento construído em 1954 - 89 euros.
A área é famosa por seus parques e lagos, condições ideais para recreação ao ar livre. Todos os anos, milhares de turistas e berlinenses se reúnem aqui para o mercado de Natal.
Entre os pontos turísticos, a Cidadela de doze lados dos séculos 13 a 16 ocupa um lugar especial. e a Cidade Velha. Também há uma prisão para os ex-nazistas Spandau.
Steglitz-Zehlendorf
O distrito de Steglitz-Zehlendorf está localizado no sudoeste da cidade e é um dos mais prestigiados. Abunda em parques, florestas, lagos. É aqui que estão localizadas as vilas, mansões e casas de 5 quartos em Berlim.
O Lago Grosse Wansee é famoso por suas regatas de iate e pela praia de Strandbad, onde qualquer berlinense pode relaxar.
Em Dahlem estão a Universidade Livre de Berlim, o jardim botânico, a torre Bierpinsel de 46 metros. São poucos os projetos de construção - 9 (para 675 apartamentos). O motivo é a falta de terrenos livres para construção.
Novos apartamentos são vendidos a um preço de 4.500 euros por m2, estoque de habitação secundária - de 3.000 a 8.500 euros por m2.
Os preços dos imóveis são mais elevados na área de Zehlendorf. Portanto, uma villa de elite (470 sq. M.) Construída em 2001 custará 2 milhões 495 mil euros, e uma villa construída em 1922 (310 sq. M.) - 1 milhão 249 mil.
O aluguel da casa varia de 10,50 a 13 euros por m².
Tempelhof-Schoneberg
Tempelhof-Schoneberg é o segundo distrito mais populoso do sul de Berlim. Esta é uma área típica europeia: não muito longe do centro, o mercado imobiliário pode satisfazer todos os gostos: edifícios antigos, casas luxuosas, sobrados, arranha-céus. Conseqüentemente, os preços do estoque de novas moradias são de 3.000 a 6.000 euros por m². O estoque de habitação secundária é mais barato: de 2.500 a 4.500 euros por m².
O preço do aluguel aumenta anualmente: de 8,50 euros em 2021 a 12,20 euros por m². metro em 2021
A vida cultural é rica - salas de concertos, centros comerciais e de entretenimento, um zoológico, também há muitas lojas, bares, discotecas.
Há uma grande porcentagem de jovens estudantes no distrito. O nível de segurança e tolerância é evidenciado pelo fato de ser este o bairro mais "homossexual" de Berlim. É aqui que vive a maior parte dos representantes da sexualidade não tradicional, que se mudaram dos EUA, Anlia, Itália e outros países para a Alemanha.
A área mais ativamente desenvolvida é Schöneberg.
Neukölln - Berlim turca
Neukolln é o bairro mais multicultural de Berlim e tem a reputação de ser o bairro mais crime da cidade. Aproximadamente um terço da população são imigrantes da Turquia, países árabes, Polônia, Romênia. É também o lar de muitos jovens e estudantes.
Os preços dos imóveis de classe econômica costumavam estar entre os mais baixos de Berlim. Desde 2021, a situação mudou e a taxa de crescimento dos preços e aluguéis da habitação ultrapassou os 17%, superando o resto dos bairros de Berlim.
Hoje, os preços dos novos apartamentos aqui atingiram o nível de 3000–4500 euros por metro quadrado, para apartamentos antigos - de 2000 a 4000 euros.
Os preços das casas - a partir de 1200 euros por m². Alugar uma casa privada de 5 quartos (130 m²) construída em 2021 custará 1650 euros por mês.
A construção está em andamento no distrito.
Neukölln quase não sofreu com o bombardeio durante a Segunda Guerra Mundial, graças ao qual um grande número de edifícios do final dos séculos 18-19 sobreviveram.
Treptow-Köpenick
Distrito (Treptow-Kopenick) - o maior de Berlim. A densidade populacional é a menor da cidade. A maior parte do território deste distrito periférico é ocupado por florestas, parques (o mais famoso dos quais é Treptover), lagos e rios.
Alguma distância do centro também tem características positivas: ar fresco, condições ambientais favoráveis. Isso fez do distrito um local de férias favorito para os berlinenses.
Entre os pontos turísticos, podemos citar as esculturas Homem-Molécula (símbolo da unificação da Alemanha), um monumento ao soldado-libertador soviético.
Na área de Köpenick há um palácio barroco, uma prefeitura, uma grande quantidade de cafés, pubs, restaurantes.
Os preços dos imóveis para estoque de habitação secundária não diferem muito de outros distritos - de 3.000 a 6.500 euros por m². Para novos apartamentos confortáveis (Köpenick) - de 4000 a 8500 euros.
Dos bairros periféricos, é aqui que estão os maiores edifícios novos em Berlim: 38 projetos para 5700 apartamentos. Os preços de aluguer continuam disponíveis - de 8,92 a 11,34 euros por m2.
Marzahn-Hellersdorf
Marzahn-Hellersdorf não é muito popular entre os turistas, embora haja o Biesdorf Palace Park e o Marzahn Park. Esta é uma área residencial típica com casas de painéis típicas, que foram construídas na época da RDA.
O distrito costuma ser considerado o mais falante de russo: além dos ex-cidadãos da RDA que estudaram russo na escola, muitos imigrantes da CEI vivem aqui.
A modernização do parque habitacional em Marzahn começou na década de 1990.O estoque de habitação secundária é mais barato aqui - de 2.000 a 3.000 euros por m², os novos edifícios são mais caros - de 2.500 a 4.000 euros.
A renda é a mais acessível de Berlim, embora em 2021 tenha aumentado 10,6%: 8,50-8,60 euros por M. quadrados
A compra de um edifício residencial (150 m2) construído em 1982 custará 295 mil euros.
Lichtenberg - "Berlim em miniatura"
Lichtenberg, distrito oriental de Berlim (perto de Alexanderplatz), é a área de crescimento mais rápido na cidade. Quase metade da população do distrito vem de países da CEI.
O Okrug ocupa posição de liderança em número de novos prédios - são 2.920 apartamentos por 100 mil habitantes (na cidade como um todo - 890).
O bairro é um pequeno modelo de Berlim. Há um pouco de tudo aqui: distritos comerciais, supermercados, restaurantes, cafés, pubs, o Zoológico de Friedrichsfelde, um antigo castelo, o Museu de História da Guerra Berlin-Karlhorst.
Os preços das acomodações são semelhantes aos de Marzahn-Hellersdorf. Alojamento mensal em moradia de três pisos (154 M²) Construída em 2021 terá um custo de 1498 euros. O aluguel de imóveis residenciais no distrito é em média de 10 a 12 euros por m² por mês.
Reinikkendorf - piquenique no porto
O distrito periférico Reinickendorf está localizado na parte noroeste de Berlim. A maior parte do distrito é ocupada por uma zona industrial, florestas e lagos. Esta circunstância afeta os preços dos imóveis no distrito, eles são menos altos em comparação com outros bairros de Berlim: a partir de 3.000 euros por metro quadrado em novos edifícios e 2500–4500 - no antigo parque habitacional.
O ritmo de construção é baixo: não há terrenos livres suficientes para a construção de moradias.
Dos pontos turísticos, merecem destaque o Palácio de Tegel e o centro de cultura e entretenimento do Porto de Tegel. Vários complexos residenciais estão localizados nas margens dos lagos e na Ilha Humboldt. O custo de um apartamento aqui é em média de cerca de 3400 mil euros por m², aluguel - até 10,35 euros por m². Ressalta-se que esses indicadores tendem a aumentar.
Imóveis comerciais: riscos e características
Berlim (como a Alemanha em geral) atrai investidores estrangeiros por fatores como:
- estabilidade e minimização de riscos - durante décadas a economia alemã se desenvolveu sem crises, colapsos nos preços imobiliários;
- ordem e cumprimento das leis - todos os mecanismos relacionados com a compra, burocracia, posterior arrendamento são ajustados ao automatismo, não havendo discriminação ou restrição ao investidor estrangeiro;
- crescimento estável dos preços imobiliários (é importante aproveitar o momento antes de os preços atingirem o pico);
- disponibilidade - é possível encontrar um objeto de investimento, com orçamento até 100 mil euros, juros baixos para empréstimos. A conta média para investidores russos é de 200-300 mil euros por apartamento.
As estatísticas mostram que os cidadãos estrangeiros costumam investir em:
- escritórios - devido ao aumento do aluguel, a rentabilidade caiu para 3-4% ao ano;
- Imóveis no varejo - traz de 3 a 4% da receita ao ano, mas há tendência de queda na rentabilidade;
- instalações do armazém - até 5-6% ao ano;
- habitação para posterior locação. A subida dos preços da habitação também provocou um aumento das taxas de arrendamento, cuja rentabilidade oscila entre 5 a 7% do lucro ao ano.
Assim, o mais lucrativo para o investimento imobiliário comercial em Berlim hoje é representado por edifícios de apartamentos: refiro-me à compra de toda a casa como um todo, apartamentos em um andar separado ou uma entrada separada.
As tendências atuais do mercado imobiliário em Berlim indicam um crescimento contínuo das taxas de aluguel: o aumento dos processos de migração, a escassez de moradias e de espaço livre para construção e outros fatores não contribuirão para seu declínio.
O estoque de moradias alemãs, incluindo as secundárias, é caracterizado por altos padrões e qualidade. Os contratos de aluguel de longo prazo (5 anos ou mais) permitem prever receitas de 5 a 7% ao ano.
Outro tipo de investimento, mais rentável, mas também de maior risco, é a compra de terrenos para construção de novas moradias; com o aumento do custo dos terrenos, a rentabilidade desses empreendimentos caiu de 18 para 12% ao ano.
A opção do meio é quando o investidor, tendo contraído um empréstimo, após a conclusão da construção da habitação (especialmente pequenos apartamentos de 20-30 m 2), não a vende. Nesse caso, a casa fica com o investidor, que aluga os apartamentos. O empréstimo é refinanciado a uma taxa inferior e o aluguel cobre todos os pagamentos do empréstimo.
Vamos resumir
A aquisição por cidadãos do CIS de imóveis em Berlim, tendo em conta a atual situação do mercado, é um investimento de capital promissor. A viabilidade econômica está fora de dúvida: os preços em Berlim ainda não alcançaram os de outras capitais europeias, a economia alemã está se desenvolvendo de forma constante e uma política de favorecimento do governo e dos bancos aos investidores estrangeiros está em vigor.
Um prédio de apartamentos trará uma renda garantida estável de 5-7% ao ano na ausência de riscos, a venda de casas - até 12% com risco mínimo.
Além do componente econômico, a propriedade de um imóvel em Berlim tem vantagens adicionais: morar em Berlim é confortável e agradável, e é mais fácil para o proprietário de um imóvel obter um visto de entradas múltiplas na Alemanha ou uma autorização de residência.
Os preços dos imóveis em Berlim dependem do prestígio das áreas. Os mais atraentes são Mitte, Charlottenburg, Grunewald, Zelendorf. O nível de preços é influenciado pela proximidade com o centro e pelas comunicações de transporte, época da construção de moradias: preços mais altos para edifícios que foram construídos antes da década de 1920. e depois de 2021
