Nos últimos anos, o setor imobiliário residencial na Espanha tornou-se um investimento lucrativo para muitos russos. Os preços acessíveis da habitação espanhola, o crescimento anual do valor dos imóveis residenciais permitem não só poupar, mas também aumentar o dinheiro, passar férias agradáveis, adquirir um "porto seguro" no fim da vida, dar aos filhos e netos uma oportunidade de obter uma educação europeia e encontrar uma profissão moderna de prestígio. Portanto, a questão de como comprar um apartamento e apartamentos na Espanha é muito relevante para muitos cidadãos da Federação Russa que desejam adquirir um imóvel aqui.
O mercado imobiliário espanhol: motivos de sua popularidade
O mercado imobiliário espanhol em 2021 continua a manter a tendência de crescimento: o ritmo acelerado da construção de novas moradias, o aumento dos preços dos imóveis, bem como o aumento do número de transações. Em 2021, foram vendidos mais de 480 mil imóveis em Espanha, o que representa 16,7% mais do que no ano anterior.
O crescimento da demanda por propriedades espanholas entre os cidadãos estrangeiros está ultrapassando outros Estados membros da UE. Entre os fatores que contribuem para os estrangeiros investirem seu dinheiro em imóveis residenciais na Espanha estão:
- desenvolvimento estável da economia espanhola e aumento do nível e da qualidade de vida na Espanha. No início de 2021, o crescimento do PIB era de 3,5%;
- uma grande seleção de habitações, tanto primárias como secundárias;
- respeito pela propriedade privada na sociedade espanhola;
- a possibilidade de obter uma hipoteca em condições favoráveis;
- tributação leal;
- sistema bancário estável e segurança na compra e venda de residências;
- simplicidade do procedimento de registro da transação;
- alta rentabilidade de imóveis residenciais. O crescimento das taxas de aluguel garante um lucro de 7 a 9%.
Os estrangeiros são tradicionalmente atraídos para a Espanha por sua rica herança cultural, clima favorável, a presença de balneários como Marbella ou Ibiza e a saudável culinária mediterrânea.
O que o mercado imobiliário espanhol oferece
O mercado imobiliário espanhol é bastante diversificado e está pronto para oferecer aos compradores potenciais do exterior as seguintes opções:
- os apartamentos citadinos e os apartamentos - apartamento - diferem dos apartamentos porque a área de jantar é combinada com a área de estar. A popularidade deste tipo de habitação é causada por uma grande variedade de objetos, tanto do incorporador como do mercado secundário, preços acessíveis, custos de manutenção mínimos, possibilidade de alugar habitação;
- moradias - vivienda unifamiliar - moradias isoladas com jardim e piscina. Fornece o máximo de conforto e privacidade. Esta categoria inclui imóveis de classe elite e casas modestas para 4 a 5 pessoas. Exigir constante cuidado e investimento de dinheiro;
- casas geminadas - casa adosada - casas de dois andares com pequeno jardim e piscina para duas famílias na periferia;
- casas rurais com jardins frontais no interior espanhol - casa de pueblo. Normalmente, precisa de reparo ou renovação;
- masia - masia - quintas com extensos terrenos, vinhas e olivais.
A espinha dorsal do mercado imobiliário espanhol é a habitação secundária. Mais de 83% de todas as vendas vêm desse setor.
Os novos edifícios espanhóis - obra nueva, apesar do custo mais elevado, são vantajosos por não necessitarem de grandes reparações durante décadas.
Como um cidadão estrangeiro pode escolher um apartamento ou casa na Espanha
Onde comprar um imóvel residencial na Espanha, cada comprador decide por si mesmo, com base em razões subjetivas e objetivas. Alguém quer uma casa à beira-mar e alguém quer um apartamento em Madrid ou Barcelona.
Em qualquer caso, antes de iniciar a procura das opções adequadas, deve definir claramente a região, estudá-la cuidadosamente e, se possível, visitar o local.
Você pode pesquisar um imóvel por conta própria ou pode entrar em contato imediatamente com agências imobiliárias ou empresas imobiliárias para obter ajuda.
Você precisa começar sua busca conhecendo os principais sites imobiliários espanhóis. Esses sites postam milhares de anúncios de indivíduos todos os dias, aqui você também pode encontrar informações de agências profissionais e ter uma ideia geral da demanda e dos preços.
- https://www.idealista.com é o maior site com um banco de dados de mais de 1,3 milhões de propriedades em toda a Espanha. O site é compatível com o idioma russo. Realiza monitoramento regular dos preços dos imóveis na Espanha;
precios-q2-18.pdf
- https://www.fotocasa.es/ - o segundo maior portal da Espanha com uma oferta de 1,2 milhões de objetos;
- https://www.habitaclia.com/ - o site mais popular da Catalunha;
- outros sites: http://www.comprarcasa.com/, https://www.pisos.com/, https://www.aldeasabandonadas.com/ etc.
No entanto, deve ter-se presente que, ao efetuar uma compra, não pode prescindir da ajuda de profissionais - advogado ou agência especializada. A maioria das empresas e agências imobiliárias também possuem seus próprios sites: http://gogospain.net/, https://www.masainternational.ru/, https://estate-barcelona.com/, etc.
Preços imobiliários espanhóis
O custo da habitação primária e secundária na Espanha em 2017-2018 continuou a crescer. O preço médio da "habitação secundária" na Espanha no início de 2021 era de 1.733 euros por m². m.
A formação dos preços da habitação é influenciada por fatores como pertencimento a uma província ou região, distância da costa marítima, desenvolvimento de infraestruturas, tempo de construção e materiais utilizados na construção, área e paisagismo, garagem, terreno, etc.
A liderança no crescimento dos custos de habitação foi capturada por:
- Ilhas Baleares - 15,1%,
- Málaga - 13,3%
- Catalunha - 10,5%,
- Ilhas Canárias - 7,5%,
- Madrid - 6,9%
- e La Rioja - 6,2%.
Tradicionalmente, a habitação urbana mais cara de Barcelona e Madrid. O campeonato, apesar das convulsões políticas na Catalunha e de uma ligeira queda nos preços, é segurado com confiança pelo Barcelona.
No segundo trimestre de 2021, o preço médio do metro quadrado aqui era de 4400 euros. As áreas mais caras de Barcelona são Sarrià-Sant Gervasi (5340 euros), Eixample (5120 euros), Les Corts (5071).
Madrid está perto de Barcelona. Portanto, no distrito 21 de Madrid, o preço médio por m². m era 3759 euros. Os preços mais elevados registam-se na zona de elite de Salamanca (5930 euros), na aristocrática Chamberí (5202 euros), no antigo centro empresarial de Chamartín (5007 euros) e no centro histórico (4987 euros).
Os preços mais baixos encontram-se na zona de trabalho Villaverde (1.578 euros), no dormitório Puente de Vallecas (1.733 euros) e na Chinatown de Madrid - Usera (1.893 euros).
Preços médios de imóveis residenciais em cidades da Espanha
| Cidade | Preço por 1 m² (euro) | Taxas de crescimento de preços para 2018 (%) | Taxa de crescimento de preços para o 2º trimestre de 2018 (%) |
|---|---|---|---|
| Ibiza (Ilhas Baleares) | 5299 | 6,7 | 0,8 |
| Barcelona | 4400 | 3,5 | 1,5 |
| Madrid | 3759 | 23,4 | 6,2 |
| Bilbao | 2880 | 4,6 | 0,6 |
| málaga | 2149 | 22,3 | 5,9 |
| Sevilha | 1928 | 4,8 | 4,2 |
| Santander | 1915 | 2,5 | 0,9 |
| Valencia | 1831 | 14,9 | 5,0 |
| Tarragona | 1612 | 5,1 | 0,2 |
| Salamanca | 1602 | 0,9 | 0,8 |
| Saragoça | 1469 | 8,3 | 2,6 |
| Córdoba | 1391 | 3,7 | 1,6 |
| Valladolid | 1391 | 7,4 | 0,7 |
| Alicante | 1360 | 7,4 | 1,1 |
| Ciudad Real | 1088 | -2,9 | -0,2 |
A situação com os preços dos imóveis residenciais nas províncias do reino espanhol pode ser diametralmente diferente - tudo depende da popularidade da região, disponibilidade de demanda e oferta.
Fato interessante. Em 2021, a maioria dos imóveis residenciais (7.215) foram vendidos na Andaluzia (Costa del Sol). O maior crescimento das vendas desde 2021 - 44% - foi registrado em Castela-La Mancha.
Entre as províncias mais populares entre os estrangeiros estão:
- Ilhas Baleares. Os principais trunfos são o sol e o mar com belas praias. Na ilha de Ibiza, os preços das moradias começam a partir de 400 mil euros, com terreno - a partir de 1 milhão de euros. Apartamento com dois quartos perto da praia - a partir de 220 mil euros. Os preços na ilha de Maiorca também são altos - 2.809 euros por m². m em Palma. Um apartamento à beira-mar custará 300 mil euros. Em Menorca - a partir de 1.814 euros por metro quadrado (Mahon). Um pequeno apartamento - a partir de 200 mil euros, uma villa - a partir de 420 mil euros.
- Catalunha. Esta é uma das regiões mais ricas da Espanha, o que sempre atraiu a atenção dos cidadãos da Alemanha e da Grã-Bretanha, o que também afetou os preços.A Catalunha do Norte ou Costa Brava (Costa Selvagem) é famosa por suas paisagens naturais, atrações culturais e compras. As novas moradias aqui podem ser adquiridas por 1,5 milhões de euros, apartamentos à beira-mar - a partir de 300 mil euros, uma casa rural - a partir de 800 mil.O sul da Catalunha atrai os amantes das férias na praia (Costa Dorada), do vinho e da cozinha gourmet. Os preços começam em 150 mil euros para apartamentos no litoral, para uma casa rural com lote de terreno - a partir de 180 mil euros.
- Madrid. A popularidade da província metropolitana se deve à sua proximidade com a capital da Espanha. Preços por 1 sq. m de habitação variam entre 802 e 4622 euros.
Valencia. A Costa Blanca, na costa do Mediterrâneo, é famosa por seus imóveis de luxo a preços que variam de 200-400 mil euros e muito mais. Ao sul de Alicante, um apartamento à beira-mar pode ser comprado por 60-80 mil euros (Torrevieja), uma casa na aldeia - a partir de 120 mil euros.
- Murcia. A região é famosa por frutas e vegetais, praias desertas, paisagens selvagens. Casa em Aldeia com Terreno - 170 mil.O preço médio por 1 m2 foi de 1027 euros. Moradias em bairros antigos podem ser adquiridas por 100 mil.Na maioria das cidades da província, os preços são mais baixos e nos dois primeiros trimestres de 2021 os preços diminuíram 0,5%. Então, em Alguazas 1 sq. m custa 509 euros, e em Mula - 517.
- Andaluzia. As regiões orientais da província são atraídas pelo clima ensolarado e preços baixos. O alojamento no litoral começa nos 100 mil euros, no sertão - 80 mil Andaluzia Centro - Costa del Sol é um destino de férias popular para os europeus. Os apartamentos no litoral podem ser comprados a partir de 200 mil euros, uma villa - a partir de 750 mil. Uma casa longe do mar custa a partir de 200 mil. O oeste da Andaluzia - a costa atlântica - atrai surfistas. Os apartamentos de dois quartos custam a partir de 300 mil euros.
- “Espanha Verde” - Galiza, Astúrias e Cantábria. Esta é a costa noroeste da Espanha com praias selvagens e abundantes peixes pescados. Muitas vezes chove aqui e há poucos turistas. Uma casa rural tradicional de pedra selvagem custa 80 mil euros, um apartamento confortável à beira-mar - 140 mil euros.
- Castela-La Mancha (preço médio por 1 m² - 906 euros), Extremadura (920 euros) e Castela e Leão (1182 euros) são as regiões continentais de Espanha onde a subida dos preços dos imóveis residenciais é mínima ou mesmo negativo. Eles atraem amantes da vida rural moderada.
O procedimento de compra de imóveis na Espanha: etapas básicas
Assim que a escolha for feita, as seguintes etapas devem ser executadas:
- verifique a pureza legal do objeto. Ao comprar um "primário" - registro do objeto em órgãos governamentais e Declaracion de obra nueva ou licença para a construção do objeto. Na aquisição de “habitação secundária” - propriedade de imóvel, extracto do registo do Estado sobre a inexistência de apreensão de imóvel, recibo de pagamento da taxa anual com número de registo;
- reservar um imóvel por 2 meses: pagar uma caução - depósito no valor de 3 a 10 mil euros (10% do valor) e celebrar um contrato de reserva com um corretor de imóveis na compra de uma segunda habitação ou com uma incorporadora na compra de uma nova construção. O contrato deve refletir o valor da transação e o valor do depósito, a forma e as condições de pagamento, uma descrição do objeto de venda, as condições de rescisão da transação, etc .;
- abrir uma conta em um dos bancos da Espanha;
- obter um certificado NIE. Para obter um documento, você deve fornecer um passaporte e um acordo de reserva de bens imóveis;
- use uma hipoteca bancária se necessário.
A operação principal ocorre na presença de um notário (no caso de empréstimo hipotecário, também um representante do banco). É possível fazer um negócio por meio do confidente do comprador.
Assinatura de contrato de venda
O vendedor deve fornecer documentos que comprovem seus direitos, o comprador paga o valor e os impostos acordados, recebe as chaves do imóvel. Após a assinatura mútua do contrato de venda, as partes recebem cópias autenticadas e, após 2 a 3 dias, os originais do contrato - Escritura publica.
O acorde final: registro do estado da transação
O novo proprietário deve pagar o imposto do selo no prazo de um mês e registrar a propriedade no registro de propriedade do estado - Registro de propiedad e receber um documento de título - um extrato. O procedimento leva de 2 a 3 meses em média.
Custos adicionais para registro de imóveis
Ao comprar um imóvel na Espanha, você deve estar preparado para os custos financeiros adicionais, além daqueles que foram fixados no contrato de venda. Entre eles:
- impostos. Todos os compradores de imóveis na Espanha devem pagar impostos. Seu tamanho depende da região em que o negócio foi feito. Na compra de uma casa nova - IVA (até 10% do valor da transação).
Se a habitação for de um estoque secundário, você terá que pagar o imposto ITP - sobre a transferência de direitos de propriedade. Seu tamanho varia de 6% em Alava a 10% em Valência.
Todos os proprietários devem pagar um imposto predial anual - IBI, dependendo da região, seu tamanho varia de 0,4 a 1,16% do valor cadastral. Em média, é de 200 a 800 euros.
- imposto de selo - 1% do valor da transação;
- taxas governamentais - 0,5-0,7%;
- pagamento de serviços notariais - 1,2–1,5% do valor da transação;
- pagamento por serviços imobiliários - de 3 a 20%;
- pagamento pelos serviços de advogado - 1%.
Quanto custará manter uma propriedade na Espanha?
Além de pagar impostos anuais, os proprietários terão que pagar contas mensais de serviços públicos. Seu tamanho depende da categoria do domicílio e da região em que está localizado. Além disso, alguns deles não dependem de os proprietários morarem ou não no apartamento.
Trata-se de um imposto municipal sobre a recolha de lixo (de 100 a 200 euros por ano), uma mensalidade de ligação à rede eléctrica, abastecimento de água (10-15 euros cada).
Se houver uma zona coletiva (communidad) - piscina comum, pátio, elevador, estacionamento, etc. - terá de pagar um adicional de 300 a 500 euros por ano pela sua manutenção.
A manutenção de uma antena parabólica vai custar 120 euros por ano, Internet (30 Mbps) - 43 euros por mês.
Outra parte dos custos está associada ao tempo de residência e à quantidade de serviços consumidos: água, luz, gás, etc. Um metro cúbico de água em Espanha custa 0,6 euros, uma botija de gás - de 17 a 30 euros, electricidade - de 0,122 a 0,144 euros por kW.
Cálculo aproximado de utilidades anuais para uma família de quatro pessoas (em euros):
| Serviços | Villa 130 m², jardim, piscina comum, área segura | Apartamento 100 m² 2 quartos, 2 banheiros, cozinha, terraço |
|---|---|---|
| Pagamento de condomínio | 500 | 150 |
| Manutenção de jardim (por ano) | 2600 | - |
| Água (por ano) | 500+120 | 120+120 |
| Gás (8 cilindros por ano) | 240 | 240 |
| Eletricidade (500 kW / mês) + manutenção | 900+180 | 900+180 |
| Seguro | 300 | 180 |
| Internet | 516 | 516 |
| Antena de tv | 120 | 120 |
| 5976 | 2526 |
O aquecimento em diferentes regiões da Espanha é realizado e pago de diferentes maneiras. Com a utilização do aquecimento central de Novembro a Março, o cálculo é feito com base no gás consumido, podendo o pagamento oscilar entre 100 e 300 euros por ano. Recentemente, na construção de novas moradias em Espanha, o aquecimento central foi abandonado.
O que procurar ao escolher uma propriedade
Ao escolher um imóvel para comprar na Espanha, várias regras devem ser seguidas:
- familiarize-se com as especificidades da legislação imobiliária local. A melhor opção é contratar um advogado imobiliário local independente do corretor ou vendedor, bem como um tradutor profissional;
- não redigir documentos jurídicos sem a participação de advogado, não assiná-los sem tradução para o russo e aprovação de um consultor jurídico;
- usar os serviços de um inspetor de construção competente, independente do vendedor ou agência;
- analise cuidadosamente a localização do objeto, o desenvolvimento da infraestrutura, a presença de vizinhos não confiáveis, a proximidade da praia, etc .;
- leve em consideração que os objetos com mais de 15 anos precisam de despesas adicionais para reparos;
- não confie nas fotos do site ou nas histórias de um corretor de imóveis - é melhor fazer uma viagem de estudos e ver tudo com os próprios olhos;
- não tenha pressa em comprar, mas pese tudo com cuidado.
Além disso, você deve definir claramente a finalidade da compra de um objeto: para alugar ou para residência pessoal. Para uma vida ocasional, é melhor comprar um apartamento, para alugar - uma casa no litoral.
Que perguntas os russos fazem com mais frequência sobre a compra de imóveis na Espanha?
Ao comprar um imóvel na Espanha, os cidadãos russos freqüentemente enfrentam certas dificuldades. Considere algumas perguntas típicas para as quais os russos costumam buscar respostas.
Os cidadãos russos têm direito a uma autorização de residência ao comprar um apartamento ou casa na Espanha?
Os cidadãos da Federação Russa que compraram bens imóveis na Espanha a um custo de 500 mil euros ou mais, tornam-se automaticamente membros do programa de Autorização de Residência Dourada.
O próprio investidor e seus familiares (incluindo pais financeiramente dependentes e filhos menores de 26 anos) têm direito a uma autorização de residência na Espanha com todas as oportunidades decorrentes: trabalho, receber educação e cuidados médicos, entrada sem visto, etc.
Após 5 anos, a propriedade pode ser vendida, mas a autorização de residência permanece, então após 10 anos você pode solicitar a cidadania espanhola.
Que tipo de visto um cidadão da Federação Russa precisa para vir à Espanha para inspecionar um apartamento?
A Espanha é signatária do Acordo de Schengen. Não foi assinado um acordo de isenção de visto entre a Federação Russa e os países Schengen, portanto, para chegar à Espanha, você precisa de um visto Schengen de entrada única de curto prazo ou de um Schengen multivisa (e não apenas espanhol) .
Faz sentido na hora de comprar um imóvel para pechinchar no "secundário" na Espanha?
Na Espanha, barganhar no mercado é um passatempo comum e favorito. Quando se trata de "habitação secundária", então, com a abordagem certa aos negócios, você pode reduzir o preço inicial em 10-15%. Para isso, é preciso conhecer os preços reais praticados no mercado imobiliário, ter informações completas sobre o objeto proposto, saber seus prós e contras que podem ser utilizados na negociação. Por exemplo, vizinhos marroquinos inquietos, necessidade de renovação, afastamento das comunicações, etc. Neste caso, é importante fazer com que o vendedor sinta que o comprador tem sérias intenções e não deve perdê-lo, porque vai comprar um apartamento a uma concorrente.
Um estrangeiro pode esperar receber uma hipoteca na Espanha e qual será a taxa neste caso?
Os estrangeiros, incluindo cidadãos da Federação Russa, têm direito a empréstimos hipotecários na Espanha e em condições muito favoráveis: não em rublos, mas em euros.
A nova legislação permitiu aumentar o tamanho do empréstimo para 80% do valor do imóvel. Paralelamente, são utilizadas taxas fixas - 3,63-3,93%, taxas flutuantes - 1,96-2,6% e taxas mistas - 2,43-2,5%. Uma série de benefícios também atrai os estrangeiros para a Espanha: condições favoráveis de reembolso do empréstimo - de 5 a 30 anos, o direito ao reembolso antecipado do empréstimo, etc.
Vamos resumir
Os cidadãos russos têm a oportunidade de usar o direito de comprar livremente imóveis residenciais e não residenciais na Espanha e investir seu dinheiro de forma lucrativa. O mercado imobiliário espanhol está pronto para oferecer imóveis à venda para todos os gostos e bolsos. Ao mesmo tempo, os cidadãos estrangeiros podem contar com a obtenção de um empréstimo hipotecário em condições favoráveis.
Outro agradável bónus que a compra de um apartamento em Espanha dá é a possibilidade de obter uma autorização de residência e, em 10 anos, a cidadania em Espanha para o investidor e sua família, sujeito a investir pelo menos 500 mil euros em bens imobiliários espanhóis.
Na procura de uma casa ou apartamento, bem como na concretização de uma transação, é aconselhável recorrer ao auxílio de profissionais do direito e recorrer aos serviços de um tradutor profissional. O procedimento de registro da transação é simples. Ao mesmo tempo, a compra de um apartamento ou casa na Espanha impõe certas obrigações: é necessário pagar impostos e pagar contas de serviços públicos.
