Em Espanha, verifica-se um desenvolvimento gradual do negócio de arrendamento. Isto é facilitado não só pela possibilidade de obter uma autorização de residência para aquisição de bens imóveis a partir de 500 mil euros, mas também por ter um bom lucro com o arrendamento de habitações a turistas e até aos próprios espanhóis. Se você está interessado em alugar um apartamento na Espanha, antes de mais nada, deverá se familiarizar com os aspectos jurídicos e as peculiaridades desse tipo de negócio.
Quão lucrativo é o negócio de aluguel na Espanha?
Os imóveis localizados na área do resort, que são adquiridos principalmente para serem alugados aos turistas, são mais procurados no período de verão (durante a temporada de férias, cerca de 90% dos imóveis turísticos estão ocupados), no no resto do ano, as casas e apartamentos perto da costa costumam estar vazios ... No entanto, o aluguer de alojamento turístico na zona do resort proporciona ao proprietário uma rentabilidade média de cerca de 5% ao ano, pelo que um negócio de aluguer de curta duração organizado em zonas costeiras pode ser bastante rentável.
É igualmente lucrativo alugar um imóvel por um longo prazo. Nas grandes cidades, há uma demanda cada vez maior por imóveis para locação.
Em 2021, 27% dos jovens de 22 a 29 anos preferiam alugar uma casa, em vez de economizar dinheiro para comprá-la.
Além disso, a Espanha está se tornando um país cada vez mais popular entre os estudantes que vêm para cá em programas de intercâmbio. Em particular, um grande afluxo de estudantes estrangeiros é observado na cidade de Valência.
Quais são os tipos de aluguel
O aluguel na Espanha, assim como em outros países do mundo, é de dois tipos: longo prazo e curto prazo. Ao alugar um imóvel para um arrendamento de longo prazo, o locador celebra um contrato com o locatário, que geralmente dura 1 ano.
Ao mesmo tempo, a lei espanhola protege tanto o locatário que se ele quiser renová-lo após o término do contrato, na falta de motivos imperiosos para rescindir o contrato, o locador será obrigado a renovar o aluguel até o período total é de cinco anos.
Caso o inquilino não pretenda renovar o arrendamento e pretenda abandonar o apartamento, deverá informar o proprietário do imóvel o mais tardar 30 dias antes do fim do contrato.
Os preços de aluguel de longo prazo são mais baixos do que os de curto prazo, mas o benefício de tal aluguel é que o proprietário da casa recebe uma renda estável contínua, ao contrário de curto prazo.
O aluguel de curto prazo envolve o aluguel de um imóvel por um período de vários dias a vários meses, dependendo das necessidades do inquilino.
O curto período de locação é mais adequado para turistas, estudantes e empresários em viagens de negócios. Além disso, um arrendamento de curto prazo será um pouco mais caro do que um de longo prazo. No entanto, o senhorio é obrigado a dedicar muito mais tempo e atenção ao imóvel, uma vez que a mudança regular de inquilino exige um contacto constante com novas pessoas.
Negociações, entrada e saída de inquilinos, organização da limpeza da casa após cada inquilino - tudo isso requer a participação contínua do proprietário do apartamento no processo.
Fatores que afetam o preço do aluguel
Os seguintes fatores influenciam a formação dos preços de aluguel na Espanha:
- localização;
- tipo de habitação;
- aluguéis.
Região
A localização da propriedade é o principal fator que afeta o preço do aluguel. A Catalunha, assim como a Costa Blanca e a Costa Brava, são consideradas as regiões mais caras do país.
Os aluguéis caros também estão disponíveis em todas as grandes cidades distantes da linha do mar. Assim, o custo do arrendamento no resort e nas grandes cidades de Espanha pode variar entre 1200 e 5000 euros por mês, dependendo do número de quartos, metros quadrados e renovação. Ao mesmo tempo, nas pequenas localidades, a renda mensal vai custar entre 300 e 600 euros.
Tipo de Propriedade
Também é importante que tipo de imóvel é alugado - comercial ou residencial, casa de campo ou villa, apartamento ou quarto. Por exemplo, em Torrevieja, você pode alugar um apartamento de três quartos de 75 m². metros por 40 euros por dia, e uma casa na mesma área - por 50 euros.
Taxa de aluguel mensal
A taxa de aluguel é determinada pessoalmente pelo proprietário. É formada levando-se em consideração a localização, a reforma realizada, o número de quartos, a área total, a disponibilidade de comodidades adicionais, etc.
Registro de licença para locação de imóveis
Para poder alugar uma casa para aluguel de curto prazo, em algumas regiões do país você precisa obter uma licença de turismo. Essas regiões incluem Catalunha, Madrid, Andaluzia, Ilhas Baleares, Ilhas Canárias.
Recorde-se que a legislação espanhola não prevê o conceito de "alojamento turístico". Portanto, esse assunto é regulamentado de forma diferente em cada região. No entanto, o procedimento para obter uma licença é o mesmo em todos os lugares.
O proprietário do imóvel deve entrar em contato com a prefeitura / administração regional e comprovar a idoneidade de seu imóvel para locação. Uma "Declaração de Responsabilidade" será exigida dos documentos. Este é um documento que atesta o cumprimento da condição de habitação com todos os requisitos obrigatórios.
O objeto é então inscrito no registro, e o proprietário recebe um Certificado de Registro com um número de identificação.
O custo de obtenção de tal licença é diferente em todas as regiões. Em média, o preço varia entre 170 e 500 euros.
A licença é emitida para um imóvel e não para uma pessoa, pelo que deve ter-se em atenção que, quando um bem é vendido, passa a um novo proprietário (se nessa altura o seu prazo de validade ainda não tiver expirado).
Outro ponto importante: o proprietário deve incluir o número da matrícula emitida e a categoria do imóvel em todos os anúncios de locação, inclusive na Internet.
Conclusão de um contrato de locação
As regras de locação são regidas pela legislação espanhola (Lei de Locação Urbana nº 29/1994 de 24 de novembro de 1994). De acordo com este documento, o proprietário e o inquilino do apartamento são incentivados a celebrar um contrato de locação por escrito.
A forma de elaboração de um contrato pode ser arbitrária, no entanto, as seguintes disposições devem estar refletidas nele:
- dados de identificação pessoal do locador e locatário;
- condições de pagamento (o valor da taxa de aluguel mensal; se o locador tem o direito de aumentar a taxa de aluguel; quem das partes paga pelas utilidades e outros serviços adicionais, por exemplo, limpeza do território, limpeza da piscina, etc.);
- uma lista de estoque, móveis, eletrodomésticos, bem como uma descrição de suas condições no momento da entrega.
A transação pode ser formalizada em cartório, sendo as informações inseridas no Registro de Propriedade (Registro de Propiedad). No que se refere ao subarrendamento, este tipo de imóvel para locação é apenas parcialmente permitido, devendo esta decisão ser previamente discutida com o senhorio.
A taxa de aluguel deve ser estabelecida por acordo entre as partes. Por lei, o locador tem o direito de aumentar o valor do aluguel durante a vigência do contrato de acordo com o índice de inflação (se essa possibilidade estiver prevista no contrato).
O que o locador não pode fazer é exigir mais de um mês de antecedência (a menos que especificado de outra forma no contrato de locação).
No momento da liquidação do aluguel (normalmente ocorre na primeira semana de cada mês), o proprietário do apartamento deve emitir ao inquilino um recibo do pagamento efetuado ou um extrato bancário se o pagamento tiver sido feito por transferência bancária.
Se o locatário não pagar o aluguel, o locador tem o direito de entrar em contato com a polícia.Se depois disso a dívida não for paga, o proprietário tem o direito de levantar a questão de despejar o inquilino sem escrúpulos.
Como na maioria dos países, ao concluir um arrendamento, o potencial inquilino deve pagar um depósito no valor da taxa mensal. Se no momento do check-out os móveis e eletrodomésticos se mantiverem nas mesmas condições do check-in, a caução é devolvida integralmente ao inquilino.
Quando o locador se recusa a devolver o depósito, o locatário tem o direito de entrar em contato com a polícia e, então, além do depósito, o locador também terá que pagar os juros acumulados durante o período de mora.
Se, no final do contrato, for constatado dano no apartamento, o custo do dano será deduzido do depósito.
Se um proprietário deseja vender sua propriedade, por lei ele deve primeiro oferecê-la a um inquilino.
Despesas e tributação da receita de aluguel
Os proprietários são obrigados a relatar sua renda de aluguel anualmente em sua declaração de imposto. Os aluguéis estão sujeitos aos seguintes impostos:
- imposto sobre o rendimento de arrendamento de bens imóveis - uma taxa de 24% (não prevista para não residentes que visitam a Espanha com visto de curta duração);
- imposto individual sobre bens imóveis (IBI) - até 2% do valor cadastral dos bens imóveis.
Em média, verifica-se que o pagamento de taxas anuais ronda os 100 a 500 euros no arrendamento de um apartamento e de 300 a 2000 euros no arrendamento de uma vivenda.
Além dos impostos, os pagamentos de utilidades (gás, água, luz, telefone, internet, etc.) são adicionados às despesas imobiliárias. A questão de quem paga esses serviços deve ser previamente acordada entre o proprietário e o locatário, e também refletida no contrato. O locador é responsável pela redecoração e reparos de capital da habitação, e o inquilino é responsável pelos reparos em curso.
Locadoras
O proprietário do imóvel pode alugar ele mesmo sua propriedade ou entrar em contato com uma empresa de administração especial, que se encarregará de muitas questões organizacionais mediante o pagamento de uma taxa.
Na maioria dos casos, as empresas de gestão fornecem os seguintes tipos de serviços:
- procurar inquilinos;
- redigir um contrato de arrendamento;
- manutenção da documentação durante o período de entrega da moradia;
- preparação e apresentação de declarações fiscais;
- aconselhamento;
- renovação de imóveis;
- manutenção do território (limpeza, limpeza de piscina, cuidado do gramado, etc.);
- seguro de casos de falta de pagamento de prestações de arrendamento.
A comissão da sociedade gestora é de aproximadamente 7-15% da taxa de aluguel.
Além da administradora, o proprietário também pode entrar em contato com a imobiliária. No entanto, neste caso, só lhe podem ser prestados serviços para um determinado quarto que se aluga, ao passo que utilizar os serviços de uma sociedade gestora é mais rentável se necessitar de cuidar de todo o edifício com um grande número de quartos.
Finalmente
A aquisição de bens imóveis em Espanha a partir de 500 mil euros dá aos estrangeiros a oportunidade de obterem uma autorização de residência, mas o cartão de residente está longe de ser o único benefício desse tipo de investimento.
O negócio de aluguel na Espanha está se fortalecendo e se tornando cada vez mais lucrativo a cada ano. O país é visitado anualmente por milhões de turistas de todo o mundo que, em vez de pousadas e hotéis, optam cada vez mais pelo aluguel diário de apartamentos. No entanto, o arrendamento de longo prazo não é menos lucrativo.
Se você deseja alugar um apartamento ou uma casa na Espanha, deve estudar cuidadosamente os aspectos legais das questões de aluguel, tanto no reino como um todo, como em suas regiões individuais, já que cada um deles tem suas próprias nuances. Por exemplo, em algumas regiões, antes de alugar um imóvel para aluguel de curto prazo, você precisa obter uma licença especial. Além disso, você deve se familiarizar em detalhes com as taxas de imposto que incidem sobre as receitas de aluguel na Espanha, bem como outros custos relacionados.
