Os imóveis em Duisburg e as oportunidades de investir com lucro nele são discutidos por investidores há muito tempo. Ao longo das décadas, várias plantas industriais surgiram sobre as casas e transformaram os bairros em locais pouco atraentes para se viver, fazendo com que a população diminuísse continuamente. Mas nos últimos anos, várias zonas de desenvolvimento surgiram em Duisburg, e as autoridades enfrentaram problemas de infraestrutura, o que fez os investidores pensarem nas perspectivas para o mercado imobiliário local.
Características do mercado imobiliário da cidade de Duisburg
Duisburg é uma cidade independente na região industrial do Ruhr, no oeste da Alemanha, pertencente ao estado federal da Renânia do Norte-Vestfália. Ele está localizado na margem direita do Reno, onde o Ruhr e o Emscher deságuam no rio. Duisburg está localizada na área metropolitana do Reno-Ruhr, com uma população de cerca de 10 milhões e pertence tanto à região do Baixo Reno quanto à região do Ruhr.
Duisburg tem uma população de 499.845 habitantes (em 31 de dezembro de 2021), o que a torna a quinta maior cidade da Renânia do Norte-Vestfália.
No século 19, graças à sua localização vantajosa na foz do rio Ruhr, a presença de portos e a proximidade de depósitos de carvão, Duisburg cresceu da indústria metalúrgica para uma importante área industrial. O porto fluvial local é considerado o maior porto interior do mundo.
Aparência da cidade, arquitetura
Durante a Segunda Guerra Mundial, Duisburg perdeu quase todas as suas estruturas arquitetônicas. Apenas as fundações do Palatinado dos séculos X-XII, as muralhas da cidade dos séculos XII-XIII, a catedral gótica tardia do Salvador em 1415, a Casa das Três Línguas em 1536, a Igreja de São José (1871- 1874), Christuskirche (1908), Liebfrauenkirche (restaurada em 1951), a Câmara Municipal (1897-1902), estação ferroviária (1934) e centro do Judaísmo (1999).
Em termos de planejamento urbano, Duisburg depende fortemente de instalações industriais, algumas das quais ainda estão em uso e estão parcialmente integradas em parques ou usadas por empresas e empreendimentos culturais no porto interno.
Divisão administrativa
Desde que a reorganização municipal foi realizada em 1º de janeiro de 1975, o território de Duisburg foi dividido em 46 distritos, que estão distribuídos em 7 distritos urbanos:
| Distrito de Duisburg | População | Distritos |
|---|---|---|
| Walsum | 50.836 | Aldenrade |
| Alt-Walsum | ||
| Fahrn (Farn) | ||
| Overbruch | ||
| Vierlinden (Vierlinden) | ||
| Wehofen (Wehofen) | ||
| Hamborn | 74.947 | Alt-Hamborn |
| Marxloh (Marxloh) | ||
| Neumühl | ||
| Obermarxloh | ||
| Röttgersbach | ||
| Meiderich / Beeck | 73.584 | Beeck |
| Beeckerwerth | ||
| Bruckhausen (Bruckhausen) | ||
| Laar | ||
| Mittelmeiderich | ||
| Obermeiderich | ||
| Untermeiderich | ||
| Homberg / Ruhrort / Baerl | 40.794 | Alt-Homberg |
| Baerl | ||
| Hochheide | ||
| Ruhrort | ||
| Rheinhausen (Rheinhausen) | 77.893 | Bergheim (Bergheim) |
| Hochemmerich | ||
| Friemersheim | ||
| Rheinhausen-Mitte | ||
| Rumeln-Kaldenhausen (Rumeln-Kaldenhausen) | ||
| Duisburg-Mitte (Duisburg-Mitte) | 110.931 | Altstadt (Altstadt) |
| Dellviertel (Dellviertel) | ||
| Duissern (Duissern) | ||
| Hochfeld (Hochfeld) | ||
| Kasslerfeld (Kasslerfeld) | ||
| Neudorf-Nord | ||
| Neudorf-Süd (Neudorf-Süd) | ||
| Neuenkamp (Neuenkamp) | ||
| Wanheimerort (Wanheimerort) | ||
| Duisburg-Süd (Duisburg-Süd) | 73.118 | Bissingheim |
| Buchholz | ||
| Großenbaum (Grossenbaum) | ||
| Huckingen (Huckingen) | ||
| Hüttenheim (Hüttenheim) | ||
| Mündelheim | ||
| (inclui Ehingen, Rheinheim, Serm e Holtum) | ||
| (Mündelheim, que inclui Ehingen, Rheinheim, Serm e Holtum) | ||
| Rahm (Ram) | ||
| Ungelsheim | ||
| Wanheim-Angerhausen | ||
| Wedau |
Instituições de infraestrutura, cultura e entretenimento
Com a abertura da Universidade Gesamthochschule em 1972, a cidade foi reconhecida como um centro científico e de alta tecnologia. Desde 2005, a School of Management opera no campus com ênfase em negócios.
Existem outras instituições de ensino na cidade - a State University of Applied Sciences e a Folkwang University of Arts. Entre os principais institutos de pesquisa em Duisburg estão os institutos de circuitos microeletrônicos da Sociedade Fraunhofer, construção naval fluvial e soldagem.
Quanto ao entretenimento e recreação, as áreas verdes populares são o Old City Park, o Nord Landscape Park e o I. Kant, um parque recreativo em Hambourne.
Os adeptos do desporto estão interessados na Academia Desportiva (uma das maiores da Europa), no estádio de atletismo e futebol, no parque desportivo Vedau com um palácio de gelo. O maciço da floresta de Duigburg abriga o maior zoológico do Ruhr com um jardim chinês, um aquário, um viveiro de criação de baleias e um delfinário (mais de 1 milhão de visitantes por ano).
A cidade possui vários museus de grande porte, a Ópera e outros teatros.
Economia e indústria
O porto fluvial de Duisburg molda a economia da cidade e a indústria metalúrgica local. Quase um terço do ferro-gusa produzido na Alemanha vem de 8 altos-fornos Duiburg. A produção tradicional de aço e metalurgia na cidade está cada vez mais se concentrando em produtos de alta tecnologia. Devido a esta mudança estrutural (crise do aço), que vem ocorrendo desde a década de 1970, Duisburg sofre de altas taxas de desemprego. De uma maneira geral, a cidade ocupa um dos primeiros lugares da Renânia do Norte-Vestfália em termos de concentração de trabalhadores e trabalhadores estrangeiros e em termos de desemprego (apenas 14,9% da população economicamente ativa).
Duisburg desempenha as funções do porto marítimo mais ocidental da Alemanha (cerca de 2.000 navios fluviais fazem escala, cerca de 2 milhões de toneladas de carga são manuseados). A zona de livre comércio Rhein-Ruhr-Hafen Duisburg opera com base no porto local.
Duisburg é o segundo entroncamento ferroviário mais importante da Alemanha depois de Frankfurt am Main: 6 linhas ferroviárias convergem aqui. No início do século XXI, Duyburg entrou nos cinco maiores entroncamentos ferroviários da UE em termos de movimentação de carga.
É também um entroncamento rodoviário importante (estradas regionais e locais, 5 rodovias). Finalmente, Duisburg é de grande importância no transporte combinado de mercadorias, incluindo o transporte de contêineres.
Desde o início do século 21, Duisburg tem sido um centro para a realização de conferências internacionais, associações científicas, técnicas e industriais da Alemanha e dos países da UE, congressos e reuniões de esportes, políticos, congressos e reuniões públicas e exibições industriais.
O setor de serviços em Duisburg também é bastante desenvolvido - emprega cerca de 70% de todos os funcionários, e o papel principal no seu desenvolvimento é desempenhado pelo setor de logística, comunicações e transporte. A cidade é um centro logístico global, um dos maiores da Europa.
A cidade possui uma esfera de negócios, informação, seguros, serviços bancários e financeiros bem desenvolvida. Os maiores empregadores da cidade são:
- Hitachi Power Europe é uma empresa de engenharia eletrônica e elétrica;
- Klöckner & Co AG - comércio atacadista e internacional de produtos de metal e metais ferrosos.
Duisburg é a maior região de metalurgia ferrosa e não ferrosa e construção naval fluvial, fabricação de máquinas e instrumentos, a indústria radioeletrônica, a produção de equipamentos elétricos e a indústria química são desenvolvidos aqui. Além disso, a cidade possui uma cervejaria, indústria de moagem de fumo e farinha, indústria de vestuário e impressão, carvão é extraído, empresas petroquímicas e de refino de petróleo operam.
Mercado imobiliário
O mercado imobiliário de Duisburg foi abalado durante anos por vários projetos de desativação. Áreas residenciais, geralmente organizadas em prédios altos, foram demolidas em grande número, e as que permanecem agora são utilizadas para fins comerciais.
Consequentemente, a habitação existente está praticamente isenta de defeitos de construção, o que aumenta o seu valor.Basicamente, o mercado imobiliário em Duisburg é mais amplo nos segmentos de preços baixos, e há muito poucos imóveis de alto padrão e luxo em oferta. Mas ainda são encontradas casas e apartamentos confortáveis, geralmente perto do Reno.
Devido à taxa de desemprego relativamente elevada e ao declínio constante da população, o mercado imobiliário de Duisburg tem estado em um estado relaxado por muitos anos. Isso não significa, porém, que a prefeitura não esteja lutando com os problemas que abundam por aqui. Muitos edifícios precisam de renovação, em algumas áreas é difícil não notar as deficiências de infraestrutura.
Hoje, a reestruturação em Duisburg está ganhando força, especialmente na parte norte dela, perto de Bruckhausen e Marksloch - aqui já mais de 100 prédios de apartamentos vazios foram comprados e destruídos pelas autoridades.
O objetivo do planejamento urbano para o futuro próximo é o desenvolvimento do Landschaftspark Duisburg-Nord para Grüngürtel. As áreas de conversão fora do projeto estão sendo desenvolvidas em toda a metrópole do Reno e estão sendo convertidas principalmente em áreas verdes.
Ao contrário da crença popular, o outrora enfumaçado porto está se aproximando da natureza, apesar de a estrutura em blocos dos assentamentos dos antigos bairros operários estar melhorando apenas parcialmente. Ao mesmo tempo, a oferta atual de moradias está experimentando um aumento de valor em muitas áreas da cidade. Nas áreas industriais, prevê-se que a oferta de imóveis residenciais e comerciais diminua, visto que a tendência atual é para a criação de assentamentos naturais abertos e próximos da natureza.
Características de imóveis residenciais e comerciais por distrito
Se falarmos sobre Duisburg como um todo, ao comprar imóveis residenciais e comerciais, um investidor deve se concentrar principalmente nos seguintes grupos populacionais:
- migrantes, especialmente muçulmanos da Turquia (Duisburg tem a maior comunidade muçulmana e, em algumas áreas, a proporção de estrangeiros chega a 30%, e em Bruckhausen 80% dos residentes são imigrantes);
- trabalhadores de empresas industriais (moram principalmente na cidade);
- idosos (a idade média dos residentes de Duisburg é de 47 anos, e na região de Ungelsheim - 50 anos);
- estudantes (embora as universidades locais praticamente não atraiam estudantes do exterior e de outras cidades alemãs, ainda há muitos estudantes aqui).
A tabela o ajudará a ter uma ideia de quais áreas de Duisburg são mais frequentemente escolhidas para residência permanente por representantes de certos segmentos da população:
| Distrito | Características principais | Atratividade para representantes de determinados segmentos da população |
|---|---|---|
| Walsum | ||
| Aldenrade | Zona sossegada e sossegada de campo, separada das zonas vizinhas por uma faixa verde. Casas familiares modernas, individuais e duplas, com jardins bem cuidados, criam um quadro geral harmonioso. Lojas, restaurantes, mercado semanal, 3 jardins de infância, escolas primárias e secundárias, reserva natural. Existe uma zona industrial. Boas ligações de transportes. | Solteiros, famílias com filhos, trabalhadores da indústria. A idade média dos residentes é de 45 anos. |
| Alt-Walsum | Novos edifícios residenciais, edifícios de apartamentos. Há lojas suficientes, não há mercado semanal. As conexões de transporte são boas, mas leva 1 hora para chegar ao centro de ônibus. | Pessoas solitárias, trabalhadores industriais. A idade média dos residentes é de 40 anos. |
| Fahrn | Principalmente edifícios de apartamentos multifuncionais e casas geminadas. Várias lojas, uma padaria, um talho, 3 jardins de infância, uma escola primária, secundária e especializada. Área reservada para recreação. Demora cerca de 30 minutos para chegar ao centro, as ligações de transportes são boas. A vida é decente e barata. | Pessoas solteiras, casais sem filhos. A participação de estrangeiros é 25% maior do que em outras regiões. |
| Overbruch | Caráter rústico. Principalmente edifícios pré-fabricados e assentamentos residenciais, casas unifamiliares. Supermercado, padaria, açougue, sem mercado semanal. Demora muito para chegar ao centro. | Pessoa solitária. A idade média dos residentes é 44 anos. |
| Vierlinden | A área fica perto de Oberhausen e Dinslaken. Casas geminadas em novos complexos residenciais, antigas casas unifamiliares, prédios de apartamentos. Boas ligações de transportes, acesso rápido ao centro. 4 creches, um supermercado, uma discounter, uma padaria, um mercado semanal, recreação em uma área de conservação, campo de esportes, um hipódromo. | Jovens casais sem filhos, famílias com crianças, pessoas ativas. |
| Wehofen | Atmosfera idílica rústica. Novos edifícios residenciais com jardins foram construídos nos arredores do distrito. 5 jardins de infância, sem escolas. Boas ligações de transportes, leva uma hora para chegar ao centro. Pequeno comércio, supermercado, mercado semanal, recintos desportivos. | Pessoas solteiras, casais sem filhos. |
| Hamborn | ||
| Alt-Hamborn | A área é caracterizada por uma mistura de edifícios residenciais novos e antigos. Ao vivo representantes de várias nacionalidades. Mercado semanal, lojas, rua comercial, cafés, creches, escolas primárias e secundárias. Jardim Botânico. Parque esportivo, cabaré, torre de observação. | Famílias de renda média com filhos. 25% de estrangeiros. |
| Marxloh | A região é industrial. Casas e apartamentos simples, parcialmente em mau estado. Aluguel baixo, boas conexões de transporte. 8 creches, bancos, consultórios médicos, lojas, um grande mercado de eletrodomésticos, muitas lojas de casamento da moda, uma mesquita muçulmana. | Famílias de baixa renda, solteiros. Existem 36% mais estrangeiros do que em outras áreas. |
| Neumühl | É caracterizada por estruturas heterogêneas que variam de atraentes casas unifamiliares a grandes edifícios pré-fabricados. Parque industrial, várias pequenas lojas, supermercados, discoteca, restaurante, mercado semanal, hospital católico. As ligações de transporte são boas. | Pessoa solitária. A idade média dos residentes é de 43 anos. |
| Obermarxloh | Principalmente habitação social. Aqui você pode comprar uma boa casa com pouco dinheiro, mas o ambiente é desagradável, os problemas sociais não foram resolvidos e há muitos desempregados. As conexões de transporte são boas, leva 40 minutos para chegar ao centro. | Famílias de baixa renda. Existem muitos estrangeiros, especialmente turcos. |
| Röttgersbach | A área é caracterizada por casas unifamiliares, antigos casarões, casas patrícias. Prédios de apartamentos são raros. 5 jardins de infância, lojas de descontos, sem mercado, sem escolas. Parque, clube de golfe, sauna, piscinas, recreação ao ar livre. Boas ligações de transportes, mas leva 1 hora para chegar ao centro. O aluguel é alto. | Famílias com pré-escolares, aposentados. |
| Meiderich / Beeck | ||
| Beeck | Zona média com zonas residenciais cinzentas, edifícios antigos a necessitar de renovação. Lindas casas novas podem ser encontradas em ruas laterais tranquilas. O aluguel é relativamente baixo. 5 jardins de infância, piscina coberta, biblioteca, algumas lojas, área comercial. Boas ligações de transportes, 30 minutos do centro. | Famílias de baixa renda. 22% são estrangeiros. |
| Beeckerwerth | Zona sossegada, mesmo no centro. 3 jardins de infância, escola primária, descontos, mercado, discoteca, campos desportivos. Boas ligações de transportes, há engarrafamentos, para o centro - 30 minutos. | Pessoa solitária. 13% são estrangeiros. |
| Bruckhausen | A área está localizada entre os enormes e visíveis edifícios da siderúrgica. Área social desfavorecida com alto índice de criminalidade. Os edifícios estão em más condições, a taxa de desemprego é superior a 30%, os aluguéis são baixos. | Mais de 80% dos residentes são imigrantes, a participação de estrangeiros na área é de 60%. |
| Laar | Pequena área idílica no Reno. Várias fileiras de prédios residenciais, prédios de apartamentos. Instituto de Tecnologia de Materiais Aplicados da Universidade de Duisburg-Essen. Vários jardins de infância, escolas primárias e secundárias, centros desportivos. Boas ligações de transportes para o centro - menos de 30 minutos. | Famílias com filhos, aposentados. A participação de estrangeiros é de 25%. |
| Mittelmeiderich | Uma das áreas centrais com belos edifícios antigos combinados com prédios altos funcionais. 7 jardins de infância, 3 escolas primárias, escolas secundárias. Rua comercial, farmácias, lojas. | Famílias com crianças |
| Obermeiderich | Uma variedade de opções de habitação - lindas casas unifamiliares antigas, prédios de apartamentos simples, prédios altos funcionais. A área é cortada por várias estradas principais. No noroeste - um parque paisagístico, no nordeste - um shopping center, no oeste - uma grande área comercial e industrial. | Casais jovens |
| Untermeiderich | A área é caracterizada por moradias isoladas, edifícios de apartamentos com e sem jardim, por vezes moradias geminadas. Rua comercial, lojas, varejistas, descontos, supermercados, mercado semanal, 3 creches, escolas primárias, discoteca. Boas ligações de transportes, baixo aluguel. | Casais jovens, famílias com filhos pequenos. |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | ||
| Alt-Homberg | Casas com fachadas Art Nouveau bem preservadas, novas construções na área da prefeitura. Lojas, supermercados, mercado semanal, restaurantes, pubs, discounters. Plantas industriais e químicas. Jardins de infância, escolas primárias e secundárias, ensino médio. Boas ligações de transportes, leva 30 minutos para chegar ao centro. Recintos desportivos. | Pessoas solitárias, operários de fábrica. |
| Baerl | Uma área maravilhosa com uma reserva natural e uma área de lazer. Principalmente moradias unifamiliares, edifícios rurais e vários edifícios de apartamentos. 2 jardins de infância, escola primária. | Famílias com filhos, aposentados. |
| Hochheide | Apartamentos funcionais e edifícios residenciais são misturados com residências unifamiliares. 6 creches, escolas primárias, supermercados, lojas de descontos, mercado semanal. | Cidadãos socialmente vulneráveis. Nas casas de família perto do Reno, há famílias com crianças. Pessoas parcimoniosas. |
| Ruhrort | Área agradável para ficar. Desenvolvimento denso. Casas unifamiliares, raramente moradias geminadas. Muitos estabelecimentos de restauração, excelentes ligações de transportes, 3 jardins de infância, escolas primárias, secundárias e completas, supermercados, bancos, lojas de descontos. | Famílias com filhos, aposentados. A idade média dos residentes é 44 anos. |
| Rheinhausen | ||
| Bergheim | Zona verde de campo. Casas unifamiliares, novos edifícios. Boas ligações de transportes ao centro - 15 minutos. 6 creches, escolas de ensino fundamental, comércio, consultórios médicos, farmácias, restaurante, área de lazer com churrasqueira e quadras para esportes náuticos. | Famílias jovens |
| Hochemmerich | Área ampla. Mercado semanal, supermercados, lojas de descontos, varejistas. Boas facilidades de transporte. Instalações desportivas, zonas aquáticas, urze, palco, cafés, mini campo de golfe, parques infantis. | 25% de estrangeiros. Pessoas com rendimentos modestos, pessoas solitárias. |
| Friemersheim | A área rural é caracterizada por antigas casas unifamiliares, casas multifamiliares padrão. 6 jardins de infância, escolas gerais e secundárias, lojas, supermercados. | Famílias com filhos pequenos, aposentados. |
| Rheinhausen-Mitte | Casas simples, edifícios antigos e prédios altos funcionais. Rua comercial, mercado semanal, 4 jardins de infância, campos desportivos, zonas aquáticas, jardim-urze, café-bar, campo de golfe. Boas ligações de transportes, acessos rápidos ao centro e zonas limítrofes. | Pessoa solitária. A idade média dos residentes é 47 anos. |
| Rumeln-Kaldenhausen | Zona de campo. 5 jardins de infância, 3 escolas primárias, uma escola secundária, 2 escolas secundárias modernas, uma escola especializada para deficientes mentais. Mercado semanal, amplo comércio, área de lazer, esportes náuticos, clubes esportivos. Para o centro de ônibus 50 minutos. Tem sua própria estação ferroviária. | Famílias com filhos, aposentados. A idade média dos residentes é de 45 anos. |
| Duisburg-Mitte | ||
| Altstadt | Área da moda. Muitos edifícios antigos com belas fachadas e novos edifícios funcionais. Apartamentos de todos os tipos e tamanhos. Porto interno. Mercados semanais, muitas lojas, shoppings, teatro central, restaurantes, varejistas, cassinos de alta tecnologia, cafés, bares, museus. Pouca vegetação. | Casais jovens, solteiros. A participação de estrangeiros é de 15%. A idade média dos residentes é 44 anos. |
| Dellviertel | Área popular. Principalmente novos edifícios. Vários jardins de infância, escolas primárias, escola integral, escolas secundárias. Teatro cabaré, centro cultural, cafés, pubs, parques infantis. | Famílias jovens, jovens casais sem filhos. |
| Duissern | Existem muitos edifícios antigos, avenidas e pátios verdes. Floresta da cidade. Muitas vilas multifamiliares e vilas privadas com jardins bem cuidados. Vários jardins de infância, 2 escolas primárias, a Universidade de Duisburg-Essen, 2 jardins botânicos, um zoológico, um delfinário. Boas ligações de transportes, o centro pode ser alcançado em alguns minutos, para Dusseldorf em uma hora. | Estudantes, famílias com filhos, aposentados. A idade média dos residentes é 46 anos. A população está diminuindo o tempo todo. |
| Hochfeld | Casas e apartamentos simples. Muitos cafés e lojas turcos. Mercado semanal, muitos pontos de venda, 2 parques, discotecas, restaurante, pub. Baixas taxas de aluguel. | Migrantes, solteiros, estudantes, famílias de baixa renda. A participação de estrangeiros é de 37%. |
| Kaßlerfeld | Edifícios padrão, casas antigas e novos edifícios funcionais. Você pode comprar uma casa barata na estrada principal ou em uma rua tranquila. 3 jardins de infância, discotecas, supermercados. Boas ligações de transportes ao centro - 10-15 minutos. | Jovens com baixa demanda. Pessoas de baixa renda que não querem abrir mão dos benefícios do centro da cidade. |
| Neudorf-Nord | Uma área popular perto da floresta da cidade e do maior parque esportivo da Alemanha. Muitas opções de habitação. Há um campus da Universidade de Duisburg-Essen. Infraestruturas excelentes, ligações de transportes bem desenvolvidas. | Estudantes, aposentados. A idade média dos residentes é de 45 anos. |
| Neudorf-Süd | Área verde que faz divisa com o parque esportivo Wedau e a floresta urbana. Principalmente casas com terraço e prédios antigos bem preservados, bem como prédios de apartamentos funcionais, novas estruturas e belas casas unifamiliares. Área recreativa. A proximidade do centro. | Casais jovens, famílias com filhos, aposentados. |
| Neuenkamp | No norte, a área é ocupada por uma zona industrial, o povoamento fica no sul. A área é bastante verde. dominado por pequenas casas particulares, edifícios unifamiliares, edifícios de apartamentos com vista para o campo. 2 jardins de infância, escola primária, várias lojas para as necessidades diárias, restaurantes, pequena piscina coberta. | Casais sem filhos, solteiros, trabalhadores industriais. |
| Wanheimerort | Muitas áreas residenciais, autoestradas, áreas comerciais e recreativas. Muitas moradias isoladas com jardins, edifícios de apartamentos. Parque esportivo, área florestal, 6 lagos, grande cemitério florestal. Mercado, muitas lojas, supermercados, discounters, 6 jardins de infância, 3 escolas primárias, escolas secundárias. Excelentes ligações de transportes - pode chegar rapidamente ao centro, Düsseldorf e Dortmund. | Famílias com filhos, casais jovens, aposentados. |
| Duisburg-Süd | ||
| Bissingheim | Uma área popular em uma área tranquila e arborizada. Proximidade do centro e várias zonas de lazer. Jardim de infância, parque desportivo, mercado semanal, lago. Você pode chegar rapidamente à universidade na área de Neudorf-Nord. | Estudantes, famílias com crianças em idade pré-escolar, aposentados. |
| Buchholz | Zona residencial sossegada. Jardins de infância, escolas primárias e secundárias. Mercado semanal, parque recreativo. Uma excelente combinação de natureza e infraestrutura urbana. | Famílias e casais ricos. |
| Großenbaum | Zona aprazível com predominância de moradias unifamiliares e cortiços com jardim. Existem casas geminadas e pré-fabricadas. Lagos, bosques para caminhadas, muitas lojas e cafés. Jardins de infância, 2 escolas primárias, uma escola abrangente, Universidade de Ciências Aplicadas da Renânia do Norte-Vestfália. Boas ligações de transportes ao centro - 10 minutos. | Estudantes, famílias com filhos, casais jovens. |
| Huckingen | Um local popular para se viver devido às suas inúmeras áreas verdes, infraestruturas desenvolvidas e excelentes ligações de transportes. Existem novas áreas de desenvolvimento com edifícios de um e dois apartamentos. O centro de desenvolvimento da Infineon Technologies AG está localizado aqui, e a criação de novas empresas de alta tecnologia é esperada. Shopping Center, St. Anna, 3 jardins de infância, escola primária, restaurante gourmet italiano, hotel, campo de golfe, muitas atividades ao ar livre. | Famílias com filhos, empresários, funcionários de centros de tecnologia, aposentados. A idade média dos residentes é de 45 anos. |
| Hüttenheim | A área é limitada a oeste pelo Reno e por plantas industriais. As igrejas cristãs foram convertidas em um shopping center e uma casa de repouso, há 2 mesquitas muçulmanas e mais uma será construída. As casas simples dominam. O aluguel é baixo. 3 jardins de infância, lojas são suficientes. Ligações de transporte são aceitáveis, para o centro 30 minutos. | Pessoas com orçamento limitado que não se importam em morar com estrangeiros. 28% são estrangeiros. |
| Mündelheim (inclui Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | Zona sossegada e sossegada do tipo aldeia. Muitas casas de família antigas e novas rodeadas por campos e prados. Boas ligações de transportes para o aeroporto de Dusseldorf - 15 minutos. Escola primária, 2 jardins de infância. Amplas oportunidades para recreação ao ar livre. | Famílias com pré-escolares, aposentados. |
| Rahm | No leste, a área é dividida por uma grande zona florestal. Existe uma zona de desenvolvimento. 3 jardins de infância, escola primária, amplo comércio e espaços verdes. Conveniente para chegar a Dusseldorf. Aluguel baixo e ao mesmo tempo proximidade do centro da cidade. | Aposentados, empregados de empresas de baixa renda. 5% de estrangeiros. A idade média dos residentes é de 45 anos. |
| Ungelsheim | Área predominantemente tranquila e verde, equidistante do centro da cidade, Düsseldorf e Krefeld. Existem poucos edifícios separados e de apartamentos, a maioria com terraço. Nas proximidades existe uma área de lazer, existem muitas lojas. | Pensionistas. A idade média dos residentes é de 50 anos. |
| Wanheim-Angerhausen | A área possui áreas verdes, mas é cercada por plantas industriais. Edifícios de apartamentos funcionais, casas unifamiliares, complexos residenciais. 5 jardins de infância, escolas para crianças de todas as idades. Mercado semanal, lojas, descontos. Playgrounds, área de lazer, margem do Reno. | Famílias com crianças, pessoas solitárias. |
| Wedau | “Cidade Jardim” - a área está localizada em 6 lagos e outras áreas de lazer e ao mesmo tempo está perto do centro. A qualidade de vida é alta. Moradias em banda, conjuntos habitacionais pré-fabricados, cortiços e moradias unifamiliares, vilas de aldeia com grandes jardins. Parque desportivo, várias piscinas para canoagem e remo, bosque, zona de lazer. 2 jardins de infância, escola primária, excelentes infraestruturas, boas ligações de transportes. | Famílias com filhos, aposentados. A idade média dos residentes é 48 anos. |
Características de imóveis comerciais
Na verdade, se um investidor decidir comprar um imóvel em Duisburg, é aconselhável se concentrar em imóveis residenciais. Quando há vontade de investir em edifícios comerciais, é melhor focar em áreas da cidade onde a infraestrutura não é muito desenvolvida, principalmente na região norte. Mas em qualquer área em que você decida abrir uma instituição como um restaurante ou um café, você deve levar em consideração o fato de que Duisburg é uma cidade multinacional, e muitos muçulmanos vivem aqui. Haverá muito mais visitantes se pensar no menu halal e na atmosfera oriental do catering.
Os turistas vêm a Duisburg para visitar o maior porto, museus, um zoológico e para visitar os festivais locais. Como há hotéis na cidade, e não faltam vagas, a abertura de um hotel ou pousada dificilmente atenderá às expectativas do investidor.
Como já foi mencionado, a população de Duisburg está envelhecendo: casais jovens raramente se mudam para cá para viver. Segundo as estatísticas, há 138,3 médicos em atividade por 100 mil habitantes na cidade, enquanto a média alemã é de 230. Isso sugere que em breve faltarão especialistas para idosos. O investidor poderia investir na abertura de uma nova clínica, lares de idosos, pensões.
Por fim, a demanda garantida será aproveitada pelos serviços de albergues estudantis, cafés econômicos, espaços de entretenimento para jovens e cafeterias. Mas com a condição de que tais empresas estejam localizadas nas proximidades de universidades.
Custo médio de imóveis residenciais e comerciais na cidade
No mercado imobiliário de Duisburg, a grande maioria das ofertas de habitação refere-se a apartamentos e casas no segmento de baixo preço. Existem muito poucas vilas luxuosas e apartamentos de luxo na cidade; casas mais ou menos confortáveis e dignas de nota estão localizadas perto do Reno e perto de algumas áreas de lazer em áreas que não possuem zonas industriais. Mas também há muitas casas para uma ou duas famílias à venda, principalmente no sul da cidade e na margem esquerda do Reno.
Apartamentos localizados em locais bastante atraentes também estão incluídos na oferta. Por exemplo, em Rumeln-Kaldenhausen, um espaçoso apartamento de 90 m2 no sótão com três quartos custará cerca de 200.000 euros, incluindo uma varanda.
Na popular área residencial de Baerl, no norte de Duisburg, essas propriedades não são incomuns. Aqui o mercado é grande e diversificado quanto à variedade de tipos de imóveis. Quer sejam os pisos superiores ou inferiores, o jardim, a varanda - nas áreas de desenvolvimento do Baerl, até os compradores mais exigentes encontrarão o que procuram. Paralelamente, os preços mantêm-se na faixa dos 170.000 aos 400.000 euros, consoante a área da habitação e algumas das suas características.
Mas os novos prédios aqui já estão em locais melhores. Para os apartamentos de três assoalhadas no rés-do-chão com área de 100 m2, os preços são de 260.000 euros e o jardim está incluído no preço.
Um pouco a leste, em Buchholz, a oferta é mais modesta: está à venda um apartamento de três assoalhadas de 70 m2 pelo preço de 60.000 euros, ainda que em localizações atraentes.
| Distrito | Dinâmica da demanda imobiliária (%) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | -1.9 |
| Alt-Walsum | -3.3 |
| Fahrn | 4.2 |
| Overbruch | 3.7 |
| Vierlinden | -2 |
| Wehofen | -6.8 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 8.5 |
| Marxloh | 0 |
| Neumühl | 6.3 |
| Obermarxloh | 0 |
| Röttgersbach | -2 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 0 |
| Beeckerwerth | 0 |
| Bruckhausen | 0 |
| Laar | -3.9 |
| Mittelmeiderich | -1.9 |
| Obermeiderich | 6.5 |
| Untermeiderich | 2 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 0 |
| Baerl | -6.8 |
| Hochheide | 6 |
| Ruhrort | 0 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 3.7 |
| Hochemmerich | 0 |
| Friemersheim | 0 |
| Rheinhausen-Mitte | 1.9 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 0 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 5 |
| Dellviertel | -5.2 |
| Duissern | 0 |
| Hochfeld | 0 |
| Kaßlerfeld | -1.9 |
| Neudorf-Nord | -1.6 |
| Neudorf-Süd | 0 |
| Neuenkamp | -7.5 |
| Wanheimerort | 3.7 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 0 |
| Buchholz | 6.9 |
| Großenbaum | 1.7 |
| Huckingen | -4.9 |
| Hüttenheim | 3.8 |
| Mündelheim (inclui Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | 8.6 |
| Rahm | -4.5 |
| Ungelsheim | 5.3 |
| Wanheim-Angerhausen | 0 |
| Wedau | 3.3 |
Os imóveis comerciais em Duisburg podem ser considerados baratos, mesmo levando em consideração os custos adicionais de taxas notariais, impostos e comissões de corretagem. A tabela a seguir o ajudará a se familiarizar com os preços atuais dos edifícios comerciais mais populares:
| Objeto de propriedade | Ano de construção | Área, m2) | Lucratividade (%) | Renda absoluta (EUR) | Custo (EUR) | Adicionar. despesas (notário, imposto de compra, comissão do corretor) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dois cortiços | 1960 | 1.222 | 0.08 | 69.000 | 860.000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Prédio comercial | 1978 | 1.498 | 0.073 | 127.200 | 1,750,000 | 0.02 0.065 0.071 |
| Portfólio de prédios de apartamentos | 1960 | 1.222 | 0.075 | 80.260 | 1,070,000 | 0.015 0.065 0.06 |
| Terra de investimento | - | 15.000 | - | - | 2,200,000 | 0.02 0.065 0.071 |
Preços para apartamentos de vários tamanhos
Aqui estão 2 tabelas - a primeira o ajudará a ter uma ideia do custo médio de um metro quadrado de área de apartamento em Duisburg, o estado federal da Renânia do Norte-Vestfália e na Alemanha como um todo, e as informações da segunda tabela irá ajudá-lo a entender a dinâmica do custo de apartamentos para o período de 2021 a 2021:
A tabela a seguir contém dados sobre a que preço você pode comprar um apartamento em Duisburg, dependendo da área da cidade que será escolhida:
Preços para edifícios residenciais individuais de vários tamanhos
As 2 tabelas a seguir ajudarão a avaliar as perspectivas de compra de uma casa residencial individual em Duisburg: as informações da primeira tabela informarão sobre o custo médio das casas em Duisburg, Renânia do Norte-Vestfália e Alemanha em 2021, e as informações do a segunda tabela ajudará a formar uma ideia da mudança em dinheiro para edifícios privados de 2021 a 2021:
Os preços médios atuais para um metro quadrado da área de uma casa particular em certos distritos de Duisburg são refletidos na tabela abaixo:
A tabela a seguir mostra os preços médios de mercado para moradias isoladas em Duisburg por distrito da cidade:
| Distrito | Preços da habitação (euro) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 225.000 |
| Alt-Walsum | 265.000 |
| Fahrn | 149.000 |
| Overbruch | 197.000 |
| Vierlinden | 167.000 |
| Wehofen | 108.000 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 189.000 |
| Marxloh | 252.000 |
| Neumühl | 193.000 |
| Obermarxloh | 178.000 |
| Röttgersbach | 258.000 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 136.000 |
| Beeckerwerth | 126.000 |
| Bruckhausen | 125.000 |
| Laar | 141.000 |
| Mittelmeiderich | 180.000 |
| Obermeiderich | 211.000 |
| Untermeiderich | 207.000 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 195.000 |
| Baerl | 338.000 |
| Hochheide | 223.000 |
| Ruhrort | 206.000 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 266.000 |
| Hochemmerich | 208.000 |
| Friemersheim | 199.000 |
| Rheinhausen-Mitte | 113.000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 292.000 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 293.000 |
| Dellviertel | 314.000 |
| Duissern | 374.000 |
| Hochfeld | 228.000 |
| Neudorf-Nord | 360.000 |
| Neudorf-Süd | 325.000 |
| Neuenkamp | 193.000 |
| Wanheimerort | 187.000 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 297.000 |
| Buchholz | 282.000 |
| Großenbaum | 441.000 |
| Huckingen | 530.000 |
| Hüttenheim | 242.000 |
| Mündelheim | 295.000 |
| (inclui Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | |
| Rahm | 430.000 |
| Ungelsheim | 306.000 |
| Wanheim-Angerhausen | 267.000 |
| Wedau | 256.000 |
Abaixo estão os preços atuais para 1 m2 de área de condomínio nos bairros de Duisburg, onde estão sendo vendidos:
| Distrito | Preços de condomínio (EUR / m2) |
|---|---|
| Walsum | |
| Aldenrade | 1000 |
| Alt-Walsum | 1.450 |
| Fahrn | 800 |
| Overbruch | 1.200 |
| Vierlinden | 1000 |
| Wehofen | 1.400 |
| Hamborn | |
| Alt-Hamborn | 700 |
| Marxloh | 650 |
| Neumühl | 950 |
| Obermarxloh | 700 |
| Röttgersbach | 1.15 |
| Meiderich / Beeck | |
| Beeck | 600 |
| Bruckhausen | 450 |
| Laar | 650 |
| Mittelmeiderich | 800 |
| Obermeiderich | 700 |
| Untermeiderich | 700 |
| Homberg / Ruhrort / Baerl | |
| Alt-Homberg | 1000 |
| Baerl | 1.900 |
| Hochheide | 850 |
| Ruhrort | 1.200 |
| Rheinhausen | |
| Bergheim | 1.100 |
| Hochemmerich | 650 |
| Friemersheim | 1000 |
| Rumeln-Kaldenhausen | 1.600 |
| Duisburg-Mitte | |
| Altstadt | 1.300 |
| Dellviertel | 1.100 |
| Duissern | 1.500 |
| Hochfeld | 550 |
| Kaßlerfeld | 850 |
| Neudorf-Nord | 1.300 |
| Neudorf-Süd | 1.200 |
| Neuenkamp | 1000 |
| Wanheimerort | 800 |
| Duisburg-Süd | |
| Bissingheim | 950 |
| Buchholz | 1.200 |
| Großenbaum | 1.500 |
| Huckingen | 1.300 |
| Hüttenheim | 800 |
| Mündelheim (inclui Ehingen, Rheinheim, Serm und Holtum) | 1.150 |
| Rahm | 1.900 |
| Wanheim-Angerhausen | 1.050 |
| Wedau | 1.050 |
Preços de aluguel para imóveis residenciais e comerciais por distrito
Alto desemprego, envelhecimento da população, declínio da população, grande proporção de habitação social para famílias de baixa renda e migrantes - essas circunstâncias não afetaram o mercado imobiliário local da melhor maneira. As taxas de aluguel vêm caindo há muito tempo e hoje você pode alugar um apartamento por um preço bastante baixo, mesmo em locais atraentes em Duisburg.
Não será lucrativo alugar habitações para subsequente sublocação: já existem ofertas suficientes no mercado, as autoridades estão mesmo a eliminar os edifícios de apartamentos vazios.
Quanto ao aluguel de imóveis comerciais, as taxas dos proprietários também podem ser descritas como modestas. Mas tentar ganhar dinheiro com sublocação não vale a pena - muitos estabelecimentos fecham por falta de visitantes para atingir o nível de autossuficiência. Simplificando, os empresários podem encontrar facilmente instalações adequadas sem pagar a mais para o proprietário.
Os preços atuais de aluguel para alguns tipos de imóveis comerciais são mostrados na tabela abaixo:
| Propriedade comercial | Área, m2) | Custo por 1 m 2 (euro) | Custo total (EUR) |
|---|---|---|---|
| Prédio comercial | 3.104 | 10,00 | 31.040 |
| Espaço de escritório | 184 | 11.96 | 2.200 |
| Armazém logístico | 6.684 | 4.70 | 31.415 |
| Espaço comercial no 1º andar do edifício | 160 | 4.50 | 720 |
| Café com mesinhas na rua | 300 | 8.34 | 2.500 |
| Barra | 140 | 5.72 | 800 |
| Um restaurante | 595 | 2.11 | 1.250 |
| Mini Hotel | 300 | 5,00 | 1.500 |
| Terra (comunicações) | 1.100 | 6,00 | 6.600 |
| Armazém de vinhos com venda exata | 240 | 4.38 | 1.050 |
Preços de aluguel de apartamentos de vários tamanhos
A demanda por moradias alugadas em Duisburg é comparável à média da República Federal da Alemanha - desde a data de publicação do anúncio de aluguel de um apartamento até a assinatura de um contrato com um inquilino, leva em média 14 dias aqui. Para efeito de comparação, em Berlim, quem deseja alugar um apartamento é procurado em 10 dias, e em Friburgo - em 6 dias.
Os residentes de Duisburg gastam em média 14,1% de seus ganhos mensais com o aluguel de um apartamento, se não levarmos em consideração o custo das contas de serviços públicos e outros custos de manutenção de uma habitação. Para pagar os serviços de remoção de resíduos domésticos, água quente e fria, ar condicionado, aquecimento e electricidade, os residentes reservam adicionalmente cerca de 170 euros por mês.
Preste atenção nas tabelas abaixo. A primeira contém informações sobre o valor médio de locação de apartamentos em Duisburg (para comparação, também indicamos os preços médios para o estado federal da Renânia do Norte-Vestfália e Alemanha), e a segunda tabela reflete informações sobre a variação do custo de locação apartamentos para 2011-2017:
A tabela abaixo fornece informações sobre o custo médio de aluguel de apartamentos em algumas áreas de Duisburg:
Preços de aluguel de casa particular
Os preços médios de aluguel para edifícios residenciais privados de 100 m2, 150 m2 e 200 m2 em Duisburg, North Rhine-Westphalia e na República Federal da Alemanha são mostrados na primeira tabela que você vê abaixo. E a segunda tabela reflete a dinâmica dos preços de aluguel de casa para 2011-2017:
Conclusão
Duisburg tem atualmente uma grande oferta de moradias isoladas. Por muitos anos, as altas taxas de desemprego vêm reduzindo os valores das propriedades em segmentos de preços mais baixos. As habitações actualmente disponíveis em muitas zonas, especialmente a norte do porto, vão em breve ser demolidas e modernizadas - vão ser equipados novos lugares de estacionamento, está previsto um negócio promissor, as autoridades também estão a reportar a melhoria dos espaços públicos.
No sul de Duisburg, em Reinhausen, a estrutura urbana assemelha-se mais a uma aldeia. casas unifamiliares modernas estão espalhadas por toda parte, mas conjuntos habitacionais com terraço contrastantes do período pós-guerra estão surgindo aqui e ali e precisam de reforma.
E no extremo norte da cidade, em Baerle e Walsum, uma estrutura urbana semelhante está presente perto de áreas de lazer e locais públicos.
Em geral, há uma tendência de diminuição do número de grandes áreas residenciais em Duisburg, o que deve contribuir para o aumento dos padrões de vida, principalmente devido ao esverdeamento ativo das ruas e a uma infraestrutura bem desenvolvida.
Os compradores em potencial devem considerar opções de imóveis que tenham uma perspectiva de longo prazo e avaliar cuidadosamente a área - uma compreensão de quais locais e propriedades continuarão a ter um bom desempenho e proporcionar uma boa vida aos inquilinos.
Assim, no decorrer da análise da atratividade do investimento de propriedades residenciais e comerciais em Duisburg, foram encontrados os seguintes fatores negativos:
- A população cada vez menor da cidade. A idade média dos residentes de Duisburg é de 40 a 45 anos e, em algumas áreas, 50 anos.
- Infraestrutura subdesenvolvida em certas áreas da cidade.
- Baixo padrão de vida da população local.
- Taxa de desemprego extremamente alta.
- Baixa capacidade de pagamento da população.
- Um pequeno número de áreas verdes, estragadas por objetos industriais visíveis de todos os lugares.
Os pontos positivos a favor da compra de um imóvel em Duisburg são:
- O trabalho constante das autoridades para melhorar a qualidade de vida da população, a construção ativa de zonas de desenvolvimento, o esverdeamento das ruas, a construção de barreiras acústicas entre fábricas e complexos residenciais, e o aumento do número de vagas de estacionamento e áreas de lazer.
- A presença de uma universidade, clínica.
- Desenvolveu ligações de transporte, proximidade de Dusseldorf.
- A presença de muitas empresas industriais em operação, empresas de serviços, fábricas, indústrias de alta tecnologia. A economia da cidade pode ser considerada estável graças ao rio local e ao porto marítimo.
- Baixas taxas de aluguel, baixo custo de apartamentos e casas - os preços atuais dos imóveis em Duisburg permitem que investidores novatos com pequeno capital comprem objetos.
Lembremos também os principais indicadores que devem ser norteados na avaliação do mercado imobiliário da cidade:
| Preço médio do aluguel | 5,30 euros / m2 |
| Valor médio da casa | 243.000 euros |
| Custo médio de condomínio | 1.050 euros / m2 |
| Custo médio de 1 m2 de área do apartamento (30 m2) | 1389 euros |
| Dinâmica dos preços imobiliários em comparação com o ano anterior (2017) | 0.019 |
