Compra de imóveis hipotecados de um banco na Espanha

A peculiaridade do mercado imobiliário espanhol é a presença de um segmento especial controlado por instituições financeiras locais. Trata-se de objetos imobiliários confiscados e hipotecados que foram apreendidos de inadimplentes como pagamento de dívida. A compra de tal habitação é considerada o investimento de dinheiro mais lucrativo. Como comprar um imóvel de um banco na Espanha, veremos a seguir.

O que é propriedade hipotecária espanhola

Conforme mencionado acima, os bens imóveis de um banco são garantias, apreendidas de devedores em empréstimos para cobrir obrigações de dívida. De onde veio esse segmento no mercado? O fato é que em tempos pré-crise o setor de construção no país se desenvolveu em ritmo acelerado. Havia demanda por moradias espanholas, um grande número de transações de compra e venda eram concluídas todos os dias e muitos empréstimos hipotecários foram concedidos.

As vagas da crise que atingiu a União Europeia provocaram o colapso dos mercados financeiros, um aumento do número de cidadãos desempregados, o que significou um aumento do número de inadimplentes nos empréstimos. Como compensação pelas perdas incorridas, os bancos começaram a apreender as garantias dos tomadores e vendê-las a um custo reduzido. Como havia muitos devedores, a quantidade de objetos apreendidos contribuiu para a criação de todo um segmento de mercado.

Atualmente, não só são colocados à venda apartamentos no mercado secundário, mas também apartamentos novos, uma vez que muitos empréstimos foram concedidos para complexos residenciais em construção.

A maioria dos bancos espanhóis já tem seu próprio departamento de imóveis na mesa de contratação, que trata da venda dos bens apreendidos.

Estudar detalhadamente o procedimento de compra de moradia neste país e não apenas em bancos ajudará o artigo "Comprar um imóvel na Espanha".

Vantagens e desvantagens de imóveis hipotecados na Espanha

Antes de comprar um imóvel hipotecado, você deve pesar todos os prós e contras dessa transação. Vamos observar as vantagens de tal compra:

• Custo reduzido de objetos. Esses imóveis estão sendo vendidos com um desconto de 30-40% do preço original. Às vezes, o desconto chega a 80%.
• Financiamento pela maioria dos bancos para aquisição de imóvel hipotecado, ou seja, registro de empréstimo hipotecário ao comprador. Por conta disso, a instituição financeira não só vende os apartamentos apreendidos, mas também oferece o reembolso total em caso de falta de pagamento, uma vez que o custo dessa moradia aumentará significativamente em alguns anos.
• Possibilidade de negociação. Apesar de o vendedor ser uma organização de crédito, ninguém cancelou a negociação para redução de custos. Torna-se possível adquirir habitação a baixo custo, mesmo levando em consideração a necessidade de reparos. Via de regra, os preços iniciais publicados são ligeiramente mais elevados do que aqueles a que o banco está pronto para vender o imóvel.

É importante estar ciente das desvantagens de tal aquisição. Uma avaliação das desvantagens existentes permitirá que você decida se vale a pena se envolver com o setor imobiliário bancário. Os aspectos negativos da transação incluem o seguinte:

• Quase todos os imóveis bancários precisam de renovação, na maioria das vezes acabamento de capital. Esta é uma das razões para a redução do custo da habitação.
• Muitas vezes, o financiamento de 100% da compra do banco significa um aumento na taxa do empréstimo.
• Vendendo um imóvel por hipoteca, o banco está pronto para um negócio apenas na condição de o cliente obter um empréstimo dentro de suas paredes, embora as condições em outra instituição de crédito possam ser mais lucrativas.
• O novo proprietário terá que responder pelas dívidas existentes nas contas de serviços públicos. Quando o objeto do penhor é apreendido, todas as contas pessoais devem ser canceladas, mas na prática nem sempre é esse o caso.
• A capacidade de comprar imóveis apenas mantendo seu status legal. Por exemplo, se for um apartamento, ele só pode ser usado como uma área de estar. Para não se complicar, durante a transação, você deve estudar cuidadosamente os termos do contrato de compra e venda.

O que você precisa prestar atenção

Antes de comprar um apartamento em um banco, é recomendável descobrir:

• A condição técnica das instalações está de acordo com os padrões estaduais?
• Existe uma dívida nas contas de serviços públicos.
• A qualidade dos serviços prestados, problemas existentes com abastecimento de água, eletricidade, etc.
• O anterior proprietário entrou em litígio quanto à reconstrução ou requalificação de habitações? Caso tenham ocorrido tais litígios, deve ser esclarecido se foram concluídos, a favor de quem. O fato é que, ao comprar um espaço habitacional, o novo proprietário terá que lidar com todos os desentendimentos existentes com órgãos governamentais.

Onde comprar propriedade garantida

Existem várias maneiras de pesquisar imóveis hipotecados. Em primeiro lugar, deve contactar directamente a imobiliária ou aceder ao seu site. No entanto, para além dos portais de agências em Espanha, existem recursos em que não existe ligação a uma imobiliária específica. Eles mostram objetos de apartamentos metropolitanos a casas na ilha de Gran Canaria. Também existem anúncios de indivíduos.

Entre os sites populares estão:

• www.idealista.com - é o maior número de ofertas;
• www.fotocasa.es é o segundo site de pesquisa de propriedades mais popular;
• www.habitaclia.com - muito procurado pelos catalães, visto que a maioria dos anúncios apresentados são de Barcelona, ​​Girona e Tarragona.

No entanto, os imóveis bancários não podem ser encontrados em todos os lugares. Para ver todas as ofertas das instituições financeiras, deve consultar os sites dos bancos. Aqui estão alguns deles:

• Santander,
• Bancaria,
• BBVA,
• Banco Popular,
• IberCaja,
• LiberBank,
• LaCaixa,
• Cajamar,
• Bankia,
• Ваnkinter.

Também pode contactar a agência bancária, onde poderá obter aconselhamento sobre os bens imobiliários hipotecados disponíveis no mercado.

Procedimento para compra de bens imóveis hipotecados

O procedimento para a compra de um imóvel hipotecado na Espanha consiste nas seguintes etapas:

1. Procure um objeto adequado.
2. Abrindo uma conta bancária.
3. Reserva do apartamento selecionado. Uma vez que o objeto deve ser retirado da venda para que não seja considerado por outros compradores, um depósito de 5-10% do custo da moradia deve ser pago. Este valor não é reembolsável na decisão de cancelar a transação.
4. Conclusão de um acordo preliminar de compra e venda. O acordo serve como garantia de que a transação se realizará no âmbito dos acordos firmados.
5. Obtendo N.I.E. - número de identificação de estrangeiro. Nenhum negócio na Espanha é possível sem ele. É necessário não só comprar um apartamento, mas também um veículo. Você pode obter o número na delegacia do local de compra do imóvel. O pedido de atribuição de N.I.E. é apresentado pessoalmente, e um administrador também pode receber o documento. Se o requerente for casado, é melhor emitir o N.I.E. para ambos os cônjuges de uma vez. O procedimento de registro leva de 2 a 14 dias.
6. Ao usar fundos emprestados, uma hipoteca é emitida.
7. Na ausência de um empréstimo, você pode prosseguir imediatamente com o reconhecimento de firma da transação. O notário elabora o contrato de venda e verifica a pureza legal do objeto. Isso geralmente leva de 1 a 3 dias, mas ao comprar um imóvel em construção, o prazo pode ser aumentado.
8. A assinatura da nota fiscal. As partes da transação são o comprador e o banco como vendedor. Tudo deve ser realizado na presença de um notário. Se a compra for feita com fundos próprios, o pagamento integral ocorre nesta fase. O negócio é fechado em euros.
9. Inscrição no cadastro de imóveis. Isso deve ser feito no primeiro mês após a compra. Para se registrar, você precisa:
   • aplicar ao Registro de Propriedade Espanhol (Registro de Propiedad);
   • preencha um formulário especial;
   • pagar a taxa das ações de registro (cerca de 2% do valor do imóvel);
   • enviar um recibo de pagamento ao Registro de Propiedad.

O processo leva cerca de uma hora. Depois disso, no prazo de um mês, o proprietário do imóvel recebe uma Nota Simples - documento que comprova a propriedade.

O procedimento para comprar um bem imóvel comercial é um pouco diferente. Você pode ler mais sobre o assunto no artigo "Imóveis comerciais na Espanha".

Pacote de documentos

Em cada etapa da transação, um determinado conjunto de documentos será necessário. Então, para obter N.I.E você precisa:

• questionário preenchido em duas vias (emitido pela polícia);
• duas fotografias medindo 3 x 4 cm;
• cópias de todas as páginas do passaporte estrangeiro (é necessário um visto válido);
• uma cópia do contrato preliminar de vendas;
• um documento comprovativo do pagamento da caução;
• certificado bancário na presença de conta-corrente, que armazena recursos para a compra.

O notário precisará de:

• passaporte do comprador;
• I.E do comprador;
• acordo preliminar;
• dados bancários como vendedor.

Ao se inscrever no Registro de Propriedade Espanhola, você deve enviar:

• Passaporte;
• contrato de venda assinado;
• um pedido que pode ser emitido no local;
• recibo de imposto.

Ao registrar uma hipoteca, o pacote de documentos será maior.

Preços de imóveis

Os preços das moradias seguras dependem de vários fatores: se a casa está localizada no litoral, se a infraestrutura é desenvolvida, se o objeto é adequado para morar. Além disso, a região de localização é levada em consideração. Via de regra, não há tantos imóveis colaterais nas áreas turísticas e é mais caro.

Por exemplo, o custo médio de um apartamento de um quarto em Tenerife é de € 210.000, um apartamento de três quartos é de € 390.000. Em Barcelona, ​​um apartamento de um quarto custará em média € 110.000, um apartamento de 2 quartos - € 138.000, um apartamento de 3 quartos - € 192.000. A habitação em Madrid com área semelhante (35-40 m2) custa € 100.000, 120.000 e 180.000, respectivamente. Torrevieja é considerada um dos bairros espanhóis mais baratos. Lá, esses apartamentos custarão € 65.000, 75.000 e 90.000.

Na cidade turística de Palma de Maiorca, o custo de um apartamento de 1 quarto é em média de 115.000 €, um apartamento de 2 quartos - 180.000 €. Uma villa terá de pagar cerca de 1 milhão de €. Imóveis caros em Ibiza. Por exemplo, um apartamento de 3 quartos custará em média 750-800 mil.

Mas a cidade turística de Alicante oferece preços bastante econômicos. Moradias de um quarto podem ser adquiridas aqui por 120.000, e apartamentos de dois quartos - por 140-150.000. Você pode estudar em detalhes as opções de compra de moradias em resorts espanhóis lendo o artigo "Imóveis na Espanha à beira-mar".

Impostos imobiliários na Espanha

Recorde-se que a aquisição de bens imóveis espanhóis é acompanhada do pagamento de impostos. Isso se aplica a residentes do país e estrangeiros. Além disso, ambas as partes da transação transferem as taxas para o tesouro estadual - tanto o comprador quanto o vendedor. Os imóveis garantidos não foram exceção.

Em primeiro lugar, o comprador deve pagar o IVA, mas isso só se aplica à aquisição de novos objetos. A alíquota do imposto atualmente é de 10%.

Ao comprar uma casa no mercado secundário, o comprador paga um imposto sobre a transferência de propriedade. Isso deve ser feito no prazo de um mês após a assinatura da escritura, caso contrário, o imóvel não será registrado no Registro de Imóveis.

Em 2021, a alíquota do imposto varia de 6 a 10% e depende da região.

O vendedor é obrigado a pagar imposto de renda pessoal e imposto sobre ganhos de terras. O tema é abordado com mais detalhes no artigo "Imposto sobre a propriedade na Espanha".

Venda de imóveis hipotecados na Espanha

Uma etapa importante na venda de um imóvel é determinar o valor de mercado do objeto. Para tal, o vendedor encomenda e paga uma avaliação profissional de um apartamento, apartamento ou vivenda. Em seguida, você pode iniciar atividades para encontrar um comprador potencial.

Somente o proprietário direto ou um fiduciário tem o direito de vender bens imóveis. A procuração para a transação deve ser autenticada por um notário.

Depois que um comprador é encontrado, um contrato preliminar de venda e um acordo de depósito são redigidos. A venda de um imóvel onerado é impossível, deve ser retirado. Você encontrará mais informações úteis na publicação “Como Vender um Imóvel na Espanha”.

Perguntas frequentes

É verdade que os imóveis hipotecados na Espanha precisam de grandes reparos?

Claro, isso não pode ser dito sobre todos os objetos, mas a maioria dos apartamentos e casas que pertencem a cidadãos comuns estão em um estado deplorável. Esse é um dos motivos da queda do valor de mercado. Por exemplo, no resort de Blanes, você pode comprar um apartamento de dois quartos por € 130.000, enquanto uma moradia em excelente estado custará € 250.000.

Posso obter autorização de residência ao comprar um imóvel?

Esta questão preocupa muitos estrangeiros, pois a autorização de residência é o primeiro passo para a obtenção de uma autorização de residência permanente em Espanha. A resposta é sim, mas a autorização de residência só pode ser obtida na compra de um imóvel no valor de meio milhão de euros. Ao mesmo tempo, não só o proprietário, mas também sua família terão direito à residência temporária.

É possível negociar com o banco na compra de um apartamento hipotecário?

Reduzir os preços dos imóveis por acordo é possível. Inicialmente, a instituição financeira inflaciona o valor apenas para barganhar. Além disso, o banco está interessado na venda rápida do objeto. A persistência do comprador vai permitir-lhe adquirir habitação, por exemplo, em Benidorm, ou seja, na primeira linha do mar, por menos de 200 mil euros.

Conclusões

Nos últimos anos, a venda de apartamentos hipotecados tornou-se um segmento separado do mercado imobiliário. Muitos bancos introduziram estruturas imobiliárias em seu estado, porque a demanda por tais propriedades é extremamente alta, especialmente entre os estrangeiros. Quem não quer comprar uma casa algures em Valência com um desconto de 30-40% sobre o preço?

Comprar garantias não é uma tarefa fácil, mas bastante realizável. O principal é a disponibilidade da quantidade e do tempo necessários para o procedimento.